文章来源：中国经济导报
本报记者|邵鹏璐
自2021年6月首批9只公募REITs上市以来，我国公募REITs市场已走过了四个年头，市场实现了从“提质扩容”到“常态化发行”的关键转变。
近日，国家发展改革委固定资产投资司副司长关鹏介绍，截至11月10日，国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，83个项目已发行上市，涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型，发售基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元。
公募REITs正从金融创新工具逐步成长为推动基础设施建设与经济高质量发展的重要力量。业内人士表示，公募REITs在盘活资产、优化财务、提升运营效率等方面作用显著。明年，市场或有望持续沿着“规模扩张、资产多元、投资者结构优化”的路径发展。
试点破冰到常态化发行
资产类型持续创新扩容
2020年4月，证监会、国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，标志着我国公募REITs试点正式起步。2021年1月，上交所、深交所正式发布REITs业务配套规则，明确了相关业务流程、审查标准和发售流程。
业内人士分析，作为资产证券化的重要形式之一，近年来公募REITs市场规模快速提升。尤其是在去年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》之后，公募REITs市场正式迈入常态化阶段。
中金公司分析表示，今年公募REITs发行的一大特征是资产类型持续丰富，更多“首单”项目亮相市场。从资产类别看，公募REITs资产类别进一步拓展，已有上市资产类型包括产业园、仓储物流、保租房、消费、高速、市政环保、能源以及数据中心等领域。值得关注的是，2025年多个“首单”项目成功落地，包括首批两单数据中心REITs、首单市政基础设施公募REIT（国泰君安济南能源供热REIT）、首单以城市更新产业园为底层资产的REIT（华夏金隅智造工场REIT）等。资产创新方面，2025年最具突破性的是数据中心类REITs的获批和发行。南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT作为业内首批上市的数据中心类项目，标志着公募REITs正式进入数字基础设施领域。此外，消费类REITs延续了去年的发展势头，成为市场新增供给的重要组成部分。
招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿认为，预计未来2年，我国公募REITs的发行数量、规模将稳定增长，多层次REITs市场将逐步建立。随着行业类别提升、投资者逐渐丰富、新发和扩募逐步常态化，以及二级市场价格涨幅进一步扩大，公募REITs将成为重要的投资工具。
扩募成核心增长引擎
政策与市场双轮驱动
在成熟市场中，REITs的扩募能够显著提升资产规模，优化收益结构，并进一步增强市场流动性，是推动公募REITs市场发展的重要机制，也是市场发展的必然趋势。今年9月，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，支持REITs扩容扩募与资产创新，进一步为REITs注入了持续动力和新的政策指引。近日，国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，在强化保障方面再次提出积极支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。市场人士认为，我国公募REITs市场或将迎来扩募的重要契机。
上海睿投私募基金管理有限公司总经理周磊介绍，从美国、新加坡和日本的REITs市场发展历史来看，扩募规模均远远超出首发。在美国市场，近5年和近20年的数据都显示，REITs扩募倍率达到了首发的10倍，日本近几年的扩募倍率则更高。“目前国内公募REITs的扩募倍率远远未达到国际市场的水平，但已经开始出现类似的发展迹象。”周磊说。
国泰君安东久新经济REIT是全国首批以标准厂房为基础资产的产业园REITs之一。“对于REITs市场投资人而言，相比于首发，扩募其实才是关键，REITs扩募能够有效分散资产风险，并增厚资产收益预期。从企业角度来看，作为REITs发行的民营企业第一单，我们非常希望借助东久新经济REITs的不断扩募，帮助企业在智能制造生产产业园领域成为行业龙头。”东久工业地产投资有限公司首席投资官陈名表示，在完成REITs首发后不久，东久便开始研究后续的扩募安排，并挑选了两处生产制造园资产作为扩募备选资产，目前这些资产已经处于发售阶段。
中金厦门安居REIT是全国首批保障性租赁住房REITs项目，也是福建省首单基础设施公募REITs。“在保租房领域，国内存量资产规模庞大，要借助REITs实现风险的有效分散就势必要通过不断的扩募来逐步盘活资产。”厦门安居集团有限公司副总经理、首席运营官陈勇表示，中金厦门安居REIT目前正在积极寻求扩募，以盘活存量资产，分散风险并提升经营的稳健性。“‘十五五’期间，REITs扩募将是我们的重点工作之一，我们将把厦门岛内外更多成熟、优质的资产拿出来作为扩募的备选项目，不断注入到REITs平台中。”
红土创新基金认为，“十五五”期间，地方打通新旧动能转化需求强烈，公募REITs作为资本市场盘活存量资产的有效金融工具，可进一步扩容底层资产，更好地融入发展大局，助力金融强国建设。
精细化运营筑牢根基
价值提升驱动长期发展
推动多层次REITs市场建设，实现规模稳步提升，除了政策的助力，也离不开REITs市场的长期稳健发展。业内人士提出，尤其是底层资产的高水平运营，这对企业的精细化运营能力、风险应对能力以及长期价值管理能力都提出了比较高的要求。
“随着公募REITs扩募持续推进，各国REIT市场均存在长期向头部聚集的趋势，一些底层资产经营稳定、明显能够抵抗所处行业周期波动的公司，以及在上升周期展现出更强弹性的公司，通常都能获得投资人更高的认可。”周磊表示，REITs运营机构在面临宏观经济环境变化时展现出的资产管理能力，会获得投资人的持续认可，这为后续企业扩募铺平了道路，而持续的扩募进一步为企业成长为行业龙头奠定基础。
不同企业所面对的行业发展周期各不相同，对于如何确保资产的稳健运营策略也自然不同。
“基础设施REITs更注重的功能是盘活存量资产，提供新项目的建设资金，中金安徽交控REIT发行上市以来，有效推动了产业链再融资的有效循环，促成整个集团实现投资建设、运营和资产盘活的闭环管理。同时，作为原始权益人、运营管理机构以及最大的基金份额持有者，安徽交控集团始终以投资者的视角来推动REITs的运营。”安徽交控集团财务部部长，财务公司党委书记、董事长王猛介绍。
“在REITs上市后，我们仍在加大力度探索如何进一步提升品牌效率，通过提供厂房空间个性化定制、政企关系协调、上下游企业沟通撮合、能耗控制等一系列服务，东久正努力将自身角色从房东转变为综合服务商，以提升产业吸附力。”陈名介绍。
高出租率是衡量底层资产运营质量的重要指标之一，通过提升出租率、优化租金水平等方式，REITs运营企业能够有效促进资产基本盘的相对稳定。陈勇表示：“对客户需求的高度迎合、优良的物业管理服务以及极致的产品性价比，是公司资产运营管理的核心竞争优势；极致的成本管理也使得在满足保障性租赁住房租金增长要求的同时，能够实现较高的分派率，达成客户、投资者和行业主管部门三方需求的平衡。”
