今年《财政预算案》派糖力度大减，唯一的“甜招”可算是把100元物业印花税的适用上限，由成交价300万元提高至400万元。这一招也在某程度上改变了楼市面貌，既令细价楼市场重现炒风，亦为长线投资者带来多一重考虑：举例说，我若有800万元购买力，应该全部用来购买一个中价单位，抑或“劈开来”买两间400万元细单位？若单从财务成本及升值潜力角度看，后者似乎属于较佳选择，但同时还须留意“管理两间屋”造成的无形成本。

01

印花税“甜招”带旺细价楼

话说在本港购买成交价300万元以上至400万元的住宅物业，原本须缴付最高1.5%印花税，而购买300万元或以下物业则划一缴付100元印花税。不过财爷陈茂波在今年2月26日发表的《财政预算案》中提出，为减轻市民置业负担，把100元印花税的适用上限提高至400万元。换句话说，市民以往买一个400万元的住宅单位，须缴印花税6万元，现在则只需付100元，劲悭逾99%，无疑有助降低负担。

自上述“甜招”公布后，全港400万元或以下住宅物业成交量立刻激增。据中原估计，这类单位在3月份的成交宗数，将较2月份增加超过200%。另据美联指出，个别地区近日的400万元或以下物业成交佔比超过七成；例如葵涌区本月暂时录得11宗二手成交，其中9宗属于400万元或以下。

02

获利空间增 炒风重现

与此同时，这项“甜招”亦带动细价楼市场重现炒风，包括荃湾中心、大围金狮花园、沙田河畔花园、屯门大兴花园等细价楼集中地，均可见到炒家积极入市，事关炒卖转手成本大幅降低，获利空间显著提高。

以一个400万元物业为例，原本须缴付6万元印花税、4万元（1%）代理佣金以及约2万元律师费，即总成本12万元，这意味该物业至少须“炒高”3%（以412万元以上转手），炒家才“有得赚”。但在“甜招”之后，炒家总成本降至6.01万元，只需“炒高”1.5%（以406.01万元以上转手）便有利可图。

另方面，该“甜招”亦为长线投资者带来多一重考虑，关乎“中价楼”和“细价楼”之间的抉择。举例说，一个投资者若旨在“收租”并享受长远升值，其可负担的购买力为800万元，他到底应该直接购买一个800万元中价物业，抑或“劈开来”买两个400万元细价物业？

单从财务成本角度看，“两间细价楼”显然是较佳选择。例如购买一个800万元单位，须缴付3%印花税即24万元；相反若买两个400万元物业，总共只需缴付200元印花税，两者差距甚大。

03

分散风险 租金回报更高

再者，细价楼的租金回报率向来相对较高。根据差饷物业估价署统计数字，今年1月份A类住宅单位（实用面积40平方米以下）租金回报率达3.6厘，相反B类（40至69.9平方米）、C类（70至99.9平方米）、D类（100至159.9平方米）、E类（160平方米以上）单位的租金回报率，分别为3.1厘、2.8厘、2.5厘、2.4厘。换言之，住宅物业面积愈大、售价愈贵，其租金回报率也愈低。

更进一步看，对很多长线投资者来说，“买两间细价楼”还可带来“风险分散”优势，事关两个单位同时遇上恶租霸、凶宅、断租、漏水、大维修等负面情况的机率，理论上低于“把鸡蛋放进同一个篮子”。换个角度看，两个物业即使有一个出现负面情况，最起码另一个物业仍能贡献稳定租金收入，未至于大失预算。

由此可见，相比起“买一间中价楼”，“买两间细价楼”在财务成本、租金回报率、风险分散三方面皆具优势。表面看来，长线投资者现时的最佳入市策略，可能是购买两个或以上、售价350万元以下的细价物业，事关这还能预留该些物业升值至400万元左右的空间，务求兼享租金收入及资本增值回报。

事实上，随着楼价持续下跌，租金却相对坚挺，细价楼的租金回报率升至3.6厘，对于投资者的吸引力确实愈来愈大。

与此同时，投资者还有三点必须注意。首先是租金的强势能否持续，皆因本港经济前景尚未明朗，2月份最新失业率升至3.2%，已较低位回升0.4个百分点；再加上“公务员冻薪”可能构成连锁效应，就业市场倘持续趋冷，难免拖累租金水平。第二点是楼价中长线走势，即使租金维持坚挺，楼价若继续探底，投资者恐会“赚租蚀价”得不偿失；例如楼价每年跌逾3.6%，整体回报率便会变成负数。

最后一点关乎“无形管理成本”，毕竟持有一个出租物业，从放盘招租、租客沟通到安排维修，皆须花费不少时间和精神，管理“两间细价楼”的费力程度很可能是“一间中价楼”之双倍，可说是“力不到不为财”，投资者须做好心理准备。

（转自：信报手笔）