东北证券发布研报称，首予粤港湾控股（01396）“买入”评级，其通过收购成功切入AI智算赛道，实现从传统地产商向“数字生态运营商”的战略升级。公司借助新业务的绿能智算模式与原有产城资源协同，有望打造多元化收入结构并重塑估值。
东北证券主要观点如下：
公司是深耕粤港澳大湾区的新型“产城生态服务商”
粤港湾控股有限公司是全国地产百强之星，重点聚焦粤港澳大湾区，以大湾区为战略价值高地，发展住宅及城市更新项目。近年来，公司持续推动从传统地产开发商向“产城生态服务商”的战略转型。2025年10月23日，公司通过一宗重大并购，将闲置厂房、土地资源转化为高性能智算中心，实现从“物理空间建造者”向“数字生态运营商”的战略升级。
完成重大资产收购，战略性切入AI与绿能智算赛道
10月23日，粤港湾控股发布公告称已完成对Wisdom Knight Holdings Limited的收购，总价为9.77亿港元。Wisdom
Knight Holdings
Limited控制的国内主体（深圳天顿数据科技有限公司）是中国第一梯队智算建设运营商，国内最早布局国标A级第三方数据中心的企业之一，是“绿能智算”全生命周期服务的供应商，提供AI智算全生命周期服务。
传统业务成为助推，新业务有望持续放量
2025年5月7日，粤港湾控股以98.33%的高票通过率完成4.4亿美元的债转股方案，成为首家几乎全部出清境外美元债的内房股企业，有息负债率从45%降至7%，传统产城业务不再是负累而是助推。天顿数据“多源导构算力服务+AIDC建设运营”的双主业发展模式已得到商业化验证，其AI智算中心业务模式提升了营运效率及盈利能力。
“产城生态”战略升级，推进资源互补与资本逻辑重构，开辟全新增长曲线
天顿数据深耕的“绿能智算”模式，与公司积淀的产城开发能力形成完美咬合，将闲置厂房、土地资源转化为高性能智算中心、AI算力基础设施，彻底改变传统产业运营的盈利逻辑。另外，天顿数据客户中大型云服务商与头部AI公司等高价值B端资源的注入，为粤港湾开辟了全新的增长曲线。通过打造AI算力服务、能源管理收益、智算空间运营收入等多元化收入结构，企业抗风险能力与盈利韧性显著增强。并购推动资本逻辑重构，打造“产业运营资产证券化+算力运营收益”的双轮驱动模型，公司估值将重塑。
盈利预测&投资建议
预计2025-2027年公司归母净利润分别为7.18/5.79/7.89亿元，同比增长分别为+139.13%/-19.41%/+36.41%，对应PE分别为9x/11x/8x，首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示
订单不及预期风险，算力资本开支不及预期，租金下滑风险，业绩预测和估值判断不达预期。
