炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　来源：中国房地产报

　　荣万家的独立之路，仍困于地产的阴影中。

　　9月18日晚间，荣万家一纸公告宣告了董事长耿建富的退休离任，同时提名地产系高管吴秋云接任。这一看似寻常的人事变动，却在业内掀起波澜。

　　公告称耿建富因“退休计划”辞任，但其任期原本至2026年11月，提前15个月的离任引发猜测。 “母公司高层过来任职，拉通业务条线，旨在整合资源、提升效率。”9月22日，一位荣万家内部人士告诉中国房地产报记者。而一位从荣万家离职的高管则直言：“地产全面接手，未来估计也会全面换血。”

　　背后是地产母公司荣盛发展对物业板块的深度介入，以及荣万家长期依赖母公司输血、独立化进程缓慢的困境。两次累计16亿元的“以资抵债”协议、93.4%的在管面积仍来自荣盛发展，以及高管团队中地产系背景的强化，均指向物业公司与地产关联的纠葛。

　　耿建富的退场，究竟是正常退休，还是地产系强化控制的开始？荣万家的独立之路，又能否在新任地产背景董事长带领下真正实现？

　　━━━━

　　退休疑云与地产系空降

　　耿建富的离任，表面是年龄退休的常规操作，实则暗藏玄机。根据公告，他于2023年11月获任执行董事，任期三年，本应至2026年11月结束。提前15个月离任，理由仅是“退休计划”，被业界认为缺乏足够说服力。上述从荣万家离职的高管直言：“耿建富辞任因岁数大而选择退休，还有就是地产一把手来接替物业公司董事长，是正常剧情。”但更深层的背景是，地产母公司荣盛发展正加强对物业板块的管理。

　　接任者吴秋云的履历印证了这一趋势。44岁的他是一名典型的地产人：曾在顺驰、恒大、远洋、万达等房企从事营销工作，2014年加入荣盛发展，历任济南公司营销副总、石家庄公司总经理，2023年升任荣盛发展总裁。其职业生涯几乎与物业服务无关，此次“空降”被业内视为地产系对物企的进一步渗透。类似案例近年频现：万物云引入万科系朱旭、佳兆业美好换帅佳兆业控股执行总裁刘立好、朗诗绿色生活由朗诗控股背景的刘守伟接棒。地产人涌入物企，已成行业常态。

　　上述两位受访者对此次人事变动背后的原因呈现出显著分歧，折射出荣万家在战略定位与发展路径上面临的深层矛盾。荣万家内部人士倾向于弱化地产母公司介入的实质影响，强调此举属于集团内部正常的人事调配与业务协同范畴，旨在通过管理层交叉任职实现资源整合与运营效率提升，并坚决维护上市平台的独立运营地位。然而，一位从荣万家离职的高管则直指其背后的控制权转移实质，认为这标志着地产系全面接管进程的开始，预计后续将伴随大规模组织调整和人事更替。

　　他进一步透露，“荣万家此前之所以能够成功上市并实现阶段性发展，很大程度上得益于外部专业管理团队的引入，而近年来核心人才持续流失、内部治理能力削弱，已导致公司面临严峻的专业化危机与发展动能不足。”

　　这两种截然不同的叙事，不仅反映出企业对外表述与内部实况之间的张力，也深刻揭示了物企在脱离地产依赖、构建真正独立市场竞争力过程中所遭遇的挑战与困境。

　　耿建富的离任，或许只是这场权力重构的序幕。他曾带领荣万家上市并度过业绩寒冬，但如今，地产系的介入已不可避免。

　　━━━━

　　关联依赖与独立困境

　　荣万家与荣盛发展的关联交易，始终是其难以摆脱的枷锁。2024年，荣万家93.4%的在管面积来自荣盛发展，尽管较2021年的97.7%有所下降，但第三方外拓比例仍个位数徘徊。2020年，公司曾豪言“五年后在管面积达2亿~3亿平方米”，但截至2025年6月，实际规模仅9060万平方米，不足目标一半。

　　更严峻的是应收账款问题。2024年初，荣万家与荣盛发展签订首份以资抵债协议，以5.68亿元车位及房产抵销应收款。但因部分资产被冻结，实际仅清偿2.88亿元。今年6月，双方再签第二份协议，抵债规模达10.76亿元，两次累计16亿元。这种操作虽缓解坏账压力，却带来新隐患：存货规模激增。2024年，荣万家存货同比暴涨520%至3.39亿元，第二次抵债后将再增10.7亿元。而车位租售收入同比下滑10.15%，资产变现前景黯淡。

　　值得关注的是，荣万家业务结构调整亦暴露依赖症。2024年，荣万家将“非业主增值服务”（地产关联业务）与“社区增值服务”合并为“服务周边”，试图淡化地产贡献。但该业务线中，物业开发商增值服务收入同比暴跌45.02%，显示地产行业下行对物业的持续冲击。

　　事实上，吴秋云的上任，被寄望于解决诸多遗留问题。上述荣万家内部人士表示：“吴秋云的加入让地产遗留问题可以更加顺畅协调处理，这些问题指的是关联应收账款，还有保交付过程中的质量投诉、违约责任等。”但上述离职高管却泼来冷水：“之前地产派来的哪个高管管好了？物业公司管理是需要相关基因的。”

　　不可否认，荣万家的独立之路，仍困于地产的阴影中。