来源：天勇谈经济

专栏按语：近日，有关新闻明确发布：不允许城镇居民到农村、城郊购买宅基地，称这是保护农民利益，并特别强调禁止退休干部占地建房。我作为一名学者认为，如果退休干部利用权力和关系，到农村以低于市场的价格获取宅基地，或是无偿占用，又或是不愿出让而强占宅基地建房，这类行为绝不能容许。

当前，中国农村宅基地闲置浪费、低效率利用的现象较多，同时存在经济发展活力不足、农民收入水平不高、负债率较高、货币流动性缺乏、增长动力来源不足、下行压力较大等问题。盘活利用 1.7 亿亩农村宅基地，或许是一件关乎经济发展的大事。从推动农村发展、提高农民收入、促进国家整体经济向好的根本出发，笔者针对上述发布的政策，提出一些心中的疑惑，希望能向大家请教，并心平气和地展开讨论，特别是通过一些数据计算进行说明。愿我们同心协力，为国家的利益和未来着想，推动出台更合适的政策。昨天提出和论述了两个疑惑，今天提出第三个疑惑，并以数据计算，实事求是地描述理论体制安排与实际作用结果在愿望上的偏差，作为之二。

周天勇

第三个疑惑：从不动财富的拥有看，城镇市民的住宅是有价值（住宅以下的土地有 70 年的使用权，土地及其价值包含在住宅中）的资产和财富，农村农民的房屋和宅院却只是没有价值的土壤、砖瓦和水泥，这在社会主义市场经济制度中，是不是公平？从农民实际生活及相关收支看，需要算一下细账：这到底是保护了农民的利益，还是对农民的利益不利？

宅地房屋没有价值给农民造成不合理的支出

有的学者认为，不让农村居民交易宅基地和房屋，是为了保护农民的利益。我觉得学者们应当深入农村住户，实际仔细地了解、观察，甚至体验农民的生活和开支。实际情况是，由于农村居民的宅基地和房屋不是资产，农民在收入水平较低的状况下，相比城镇居民，在购置城镇住宅和子女教育方面，额外增加了几项不合理且较重的支出负担。

1. 征收和腾退宅基地差价导致农民数额较大的不合理支出

为了将乡村和城郊的集体建设用地用于房地产开发、工业服务业招商和其他公共用地建设，同时获得土地出让收入，除了年度下达计划中可占用的耕地外，地方政府新增的大部分建设用地，主要通过合村并居和征用宅基地实现内部平衡，并且通过行政垄断招拍挂竞价出让，进而实现土地转用、增加地方财政收入。

由于宅基地禁止交易而无法定价，农民的宅院和房屋也不能进行市场价值评估。地方政府在征用宅基地和房屋时，仅给予低水平补偿，但安置时的新房却按市场价值计算，要求农民补足差价。有的补偿货币额远低于住宅销售价款，农民的宅基地和房屋被征收后，差额部分还需向银行贷款。比如，去年大规模开展的农民宅基地腾退工作中，许多地方政府不考虑房屋价值，腾退宅基地的补偿仅在 2 万元到 5 万元不等；而城镇商品住宅即便每平方米 4000 元，一套建筑面积 80 平方米、使用面积 60 平方米的住宅，总价也需要 32 万元。农民失去住宅后，补偿款甚至不够首付，还需背负 20 万到 25 万元不等的贷款。

2. 农民因结婚和第三代教育购房产生的额外支出

农村居民到县城购置商品房，主要有两个动机：一是青年人结婚成家时，女方要求在县城拥有不动产，以便在县城找工作、生活居住；二是教育资源向县城集中，农村家庭（尤其是在外务工的农村户籍青壮年）希望老人和子女住在县城，让子女在中小学接受良好教育。然而，一方面，由于宅基地禁止交易、无法定价，不能成为有价值的不动产，闲置在农村的宅基地和房屋无法通过市场交易变现，用于支付县城房屋的款项；另一方面，这部分家庭不得不借款，但因农村宅地和房屋如同 “一钱不值的土坷垃、砖瓦和水泥”，无法用于银行抵押贷款，只能靠务工收入或东拼西凑凑齐首付后，再用新房抵押向银行贷款。

3. 农村第一代大学生的额外支出

我到农村调研时发现一个情况：村里农户家庭若有孩子高中毕业考上大学，既是喜事，对相当多家庭而言也是愁事。大学四年的支出中，学费、住宿、生活、交通、手机电脑及考证等费用，公办普通本科学生约在 10 到 20 万元之间，民办和国际合作类学生约在 15 万元到 60 万元之间。农村子女中，因城乡高考分数存在差距，考入民办高校的学生较多，这类学生的大学支出约在 15-25 万元之间。

本来，若农村考生家中已在县城购置住宅、农村宅基地和房屋闲置，或农村住宅由老人居住但老人年事已高，考生家庭可将农村宅地房屋出售变现或抵押贷款，用于支付子女四年大学费用。但由于宅地房屋禁止交易，无法为子女上学费用提供支持。于是，相当多家庭只能向族内亲属、村中街坊邻居、外村朋友四处借款，且许多借款的利率比银行贷款还高。

城乡居民价值不动产财富数量的差距

宅基地应当与城镇居民的住宅一样，在法律上应明确为农民的用益物权财产，在经济学上因其具有固定性、耐用性而称之为农民的长期使用权财产。在中国当前的社会主义市场经济中，所有城镇居民的住宅，绝大部分因允许交易、可定价，成为有价值的资产。因此，无论城镇居民自己居住、出售，还是抵押、入股、注册等，住宅都能成为其市场经济意义上的资产和财富。然而，农村农民的宅基地和宅院，因禁止交易，市场无法为其定价，只能算作无价值的生活资料；因不能交易，它既不是资产，也不是市场经济意义上的财富。

1. 城镇常住居民不动产财富人均 42 万元

城镇住宅建筑面积为 375.30 亿平方米，平均价格为 10419 元 / 平方米，总价值为 391.03 万亿元；城镇常住居民 94350 万人（包括在城市正式工作、长短务工且居住 6 个月以上的农村户籍人口，这部分人口约占总人口的 16.38%，假定他们在县城和建制镇购买了城镇住宅），人均住宅不动产财富为 41.45 万元。

2. 农村常住居民不动财富价值为零

按照影子价格计算，农村常住居民人均本应拥有 18 万元的不动产财富；但因宅地房屋禁止交易、无法定价，其土地房屋不动产财富实际为零。农村住宅建设用地面积近 8000 万亩，一亩地影子价格约 50 万元，土地总价值为 40 万亿元；地面房屋建筑面积近 280 亿平方米，按 1500 元 / 平方米的建筑成本计算，房屋建筑总价值为 42 万亿元。若不禁止交易、能够定价，农村居民宅院和房屋总价值为 82 万亿元，农村常住人口为 46473 万人，人均不动产财富为 17.65 万元。

放开农村宅基地交易，并非要强制农民出售宅院和住房，也不意味着放开交易后农民就会把自己的宅基地全部卖掉。这就如同城镇居民住宅放开交易，并未出现城镇居民卖房后大规模在街上流浪的现象。相反，拥有使用权且允许交易定价的宅基地和房屋，更能得到产权保护，还能借助财富可流动、可抵押的特性实现利益增值。

小结：那些认为 “禁止农村住宅交易的政策是保护农民利益” 的学者，在看到上述对农民生活的细致算账后，应当实事求是地改变看法。体制层面应解禁农民宅基地和房屋交易，使其能由市场定价，成为农民的不动产财富，让农民的家庭收支更宽裕、家中有财产。这与中国共产党解放前后土地改革中对农民的初心一致，此次通过要素配置市场化改革传承，让农民分享国家发展带来的经济利益，过美好的日子。