来源：天勇谈经济

　　近日，有关新闻明确发布：不允许城镇居民到农村城郊购买宅基地，特别强调禁止退休干部占地建房。我作为一名学者认为，如果退休干部利用权力和关系，到农村以低于市场的价格获取宅基地，或是无偿占用，又或是不愿出让而强占宅基地建房，这类行为绝不能容许。

　　当前，中国农村宅基地闲置浪费、低效率利用的现象较多，同时存在经济发展活力不足、农民收入水平不高、负债率较高、货币流动性缺乏、增长动力来源不足、下行压力较大等问题。盘活利用 1.7 亿亩农村宅基地，或许是一件关乎经济发展的大事。从推动农村发展、提高农民收入、促进国家整体经济向好的根本出发，笔者针对上述发布的政策，提出一些心中的疑惑，希望能向大家请教，并心平气和地展开讨论。愿我们同心协力，为国家的利益和未来着想，推动出台更合适的政策。今天先提出两个疑惑，发出之一。

　　第一个疑惑

　　农村 3.2 亿亩用地中，宅基地就有 1.7 亿亩之多（目前我国城市用地也就 9000 万亩左右），且目前已有约 50% 处于空置状态。在这种情况下，还能沿用过去 “低价补偿、行政征用、转为国有、高价出让” 的模式，将获得的土地用于扩大城市规模、建设楼宇、发展工业和大力推进交通设施建设吗？

　　一些地方对宅基地空置、“无人村” 现象暗自窃喜，因为不让农民和集体自主出售宅基地，这些空出来的土地就能成为新增的建设用地或建设用地指标。过去，通过控制乡村和城郊宅基地规模扩张、推进并村建楼腾出宅基地，再将乡村城郊土地征用为国有土地，最后在行政垄断性的土地市场上出让，是常见操作。地方政府这样做，一方面是为了获得土地出让金，增加财政收入；另一方面是想通过这些土地扩大城市、发展工业和建设交通基础设施，从而推动经济强劲发展。但从当前情况来看，住宅、商服楼宇、工业产业及交通设施已出现饱和与过剩，出让的土地也越来越难卖出。面对近 8000 万亩闲置的宅基地，若仍想用老办法盘活，我认为恐怕行不通了。

　　第二个疑惑

　　既然老模式已难以为继，那么面对近 8000 万亩且数量还在不断增加的闲置宅基地，该用什么方式盘活？谁来使用这些宅基地？又能将其用于什么用途？

　　有一种思路是采用计划行政运动式的办法盘活，且只允许农民之间转让。但这种方式会面临一系列问题：城镇人口收入水平较高，若全国放开宅基地交易，宅基地价格可能会有所提升；而村民收入水平较低，若宅基地仅能在村内或县域内村民间流转，受市场范围狭小、购买者支付能力较弱的影响，宅基地价格会非常低。打个通俗的比方：如果规定农村生产的农产品只能卖给村民，禁止卖给市民，结果必然是农民手中的农产品因村民需求有限而卖不掉或卖不上价，城市居民却因无法购买而得不到农产品。反过来讲，若规定县城住宅禁止农民购置、只允许城里人购买，那么如今城市（尤其是城郊、县城和建制镇）的住宅，恐怕会出现更大规模的过剩。

　　宅基地涉及数以亿计的家庭和地块，若由政府部门通过计划行政手段盘活，一方面需要大量公务员和专门机构参与，且交易过程中极易出现寻租腐败问题；另一方面，即便政府清楚哪些宅基地处于闲置状态，也无法精准掌握 “谁会买”“谁能出合理价格” 这类信息，计划与行政手段难以解决这些问题。

　　市场配置资源的机制核心在于两点：一是产权明晰，物与钱分属不同主体，土地也需明确使用权与财产权；二是允许自由交易，通过供求关系形成合理价格，让闲置土地持有者能自主选择购买方，让持有货币者能自主选择出让方。若限制了持币人群的选择范围，价格信号便会失效，即便闲置土地最终出让，持有者获得的收入也会很少，实际上损害了农民的利益。

　　在许多国家，农村人口会因就业等原因迁往城市，导致农村土地闲置。而与此同时，一些愿意从事农业的人、不想住在城市的人，或是退休后希望到农村居住的人（部分人因有养老金保障，还想微利经营一个小农场），都有对土地的需求。既然土地存在闲置、需求也真实存在，为何不能通过信息横向撮合、市场互换交易、双方互通有无的方式，盘活并利用这些闲置宅基地呢？计划经济年代，多买几个鸡蛋都要走后门；但如今鸡蛋通过市场竞争性交易流通，从未听说过鸡蛋买卖环节出现公职人员直接寻租的问题。