文章来源：用益研究

　　前言

　　在家族财富的版图中，不动产始终占据着举足轻重的地位，它不仅是资产实力的重要象征，更是世代传承的物质根基，如何让这份厚重的财富在时代变迁中实现安全传承、高效管理，一直是高净值人群关注的焦点。近期各地不动产信托登记政策试点工作的稳步推进，不仅让不动产信托的操作路径更加清晰规范，更让其在家族财富管理与传承中的核心价值得以凸显，迎来前所未有的发展机遇。鉴于此，本文将从法律视角出发，系统梳理不动产信托的底层法律逻辑，深入剖析实践操作中的关键节点与风险要点，力求为各位读者提供一套清晰、可行的法律指引，助力大家在家族财富传承的道路上走得更稳、更远。

　　不动产信托概述

　　01 不动产信托的核心概念

　　不动产信托是指委托人基于对受托人的信任，依法将其不动产转移给受托人，由受托人按照委托人的意愿以受托人名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的信托业务。其核心特征是以不动产（如房产、土地使用权等）作为信托财产，通过受托人（信托机构）的专业管理实现资产增值，最终将收益及财产分配给受益人。

　　02 不动产信托在财富传承中的角色

　　1、财富传承有序化：不动产信托具有资产配置上的灵活性，委托人可以通过信托合同约定财产分配条件，进行个性化的财产管理和分配，避免财产和继承纠纷，实现长期且有序的财富规划和传承。

　　2、风险隔离实质化：信托财产独立于委托人和受托人的固有资产，具备对抗第三人的法律效力。在委托人或受托人破产时，信托财产不进入清算范围，可免于债权人的追索，这一特性能够有效防范婚变带来的财产分割、子女挥霍、家族财产纠纷等风险。

　　3、资产增值专业化：设立不动产信托，还能够依托信托机构的专业管理能力，提升不动产运营效率，实现资产增值。

　　03 设立不动产信托的合规要求

　　1、受托人须为金融监管部门批准的信托机构，自然人及普通企业不得作为受托人。受信托公司应配备专业的不动产管理团队，涵盖法律、评估与物业管理等领域。

　　2、委托人必须对相应不动产拥有合法、完整的所有权，该不动产不得存在已被查封、抵押等权利瑕疵，能够依法转让。

　　3、信托设立目的应合法合规，不得用于隐匿资产、逃避债务等不当用途，否则将导致信托无效。

　　不动产信托的登记制度重构

　　一、当前行业实践概况

　　不动产信托财产登记，是指委托人将不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为 。根据《信托法》等法律法规，以不动产设立信托需办理信托登记，否则信托不产生效力。登记后，通过确权公示，可实质上达到上文风险隔离的效果。但长期以来的实践中缺乏有效的配套登记机制，信托行业往往采用资金购买和有限公司SPV架构两种模式进行替代。

　　01 资金购买模式

　　该模式下，委托人通常先设立资金信托，再以该信托内资金去购买其持有的不动产。这一模式虽然规避了财产信托登记障碍，但因缺乏公示，信托财产仍可能被认定为受托人固有财产，且在购买过程中需要缴纳各类税费，成本较高。

　　02 有限公司SPV架构模式

　　该模式为通过设立有限责任公司（SPV）作为中间层载体，由信托计划持有SPV股权，再由SPV持有不动产的交易结构。这一模式下，信托公司无需管理不动产或作为不动产所有人应诉，但不动产所得收益可能需要面临双重征税：SPV公司需缴纳企业所得税，信托受益人分配时再缴个人所得税。

　　二、政策突破：多地不动产信托登记试点

　　近年来，北京和上海率先启动不动产信托登记试点，初步构建了清晰可行的实践操作路径，有效解决了长期困扰实务的“登记生效”难题；随着上月广州、厦门两地的政策试点落地，不动产信托财产登记试点的“区域矩阵”进一步丰富，我国信托财产登记制度建设在实践层面进一步铺开。

　　1、北京：《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（2024年12月）。该通知规定了“办理信托产品预登记——签订信托文件——办理信托财产登记”的信托财产登记办理流程，可在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：XXX。”

　　2、上海：《关于开展不动产信托登记试点的通知》（2025年5月）规定了预登记和财产转移登记的“双重登记模式”，构建了不动产信托财产“信托产品预登记—申请出具证明文件—办理信托财产登记—反馈登记结果”全周期的办理流程，并且前瞻性地设置了慈善信托专项条款。

　　3、广州：《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》（2025年7月）该适用范围不仅涵盖广东辖内信托机构，在广州设有异地部门的全国性信托公司也能够参与其中。在上述试点的基础上，广州另引入不动产预告登记，委托人与信托机构可先行申请办理预告登记。预告登记后，未经信托机构同意，委托人处分该不动产的，不发生物权效力。此外，广州试点中还创设遗嘱信托程序设计。在全部法定不动产继承人到场确认遗嘱的有效性情况下，信托机构可以持遗嘱信托文件单方申请不动产信托财产权登记。

　　4、厦门：《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（2025年7月）该方案在前述试点探索基础上，在不动产信托财产登记定义的重构、登记类型的扩容、登记内容的创新这三大维度上实现了显著突破：扩大了不动产信托财产登记类型（转移登记和变更登记），创设追加交付不动产、更换受托人、受益人变更登记等事由，并根据不同事由分别设计登记流程；登记内容创新增加在登记簿上记载委托人和受益人等。

　　三、各类模式的对比分析

　　总结

　　各地不动产信托登记试点的政策突破，是解决长期困扰行业发展的“登记生效”难题的关键一步，标志着我国不动产信托制度迈入新的发展阶段。相关试点政策通过明确登记流程、标注信托财产、保障独立性效力，提升了不动产信托作为家族财富管理与传承核心工具的风险隔离功能。但不动产信托登记仍面临不少挑战，目前各地试点规则仅对信托财产设立阶段的登记流程作出规定，对设立环节的税务处理语焉不详，且信托存续期间的持有、分配、处置等环节同样面临税务规则缺失的问题。

　　来源：泰 和 泰 上 海 办 公 室