一、2024年长沙土地政策分析

1、2024年2月24日，长沙市自然资源和规划局发布《关于印发长沙市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法的通知》，该通知明确了自然资源和规划部门负责对未登记建筑的土地使用权属情况、规划许可情况、产权情况进行认定，并出具专业意见。住房和城乡建设主管部门负责对未登记建筑的施工许可等情况进行认定，并出具专业意见。市场监督管理、税务、公安、卫生、文化等职能部门积极配合核实征收范围内房屋的相关证照情况，并出具专业意见。

2、2024年7月10日，长沙市人民政府办公室发布《关于印发《长沙市网上挂牌出让国有建设用地使用权规则》的通知》，该通知重点内容如下：①明确网上挂牌出让的基本原则、适用范围和程序要求，确保土地市场的公开、 公平、公正。②规范竞买人的资格条件和竞买行为，防止恶意竞争和不当行为的发生。③完善竞买保证金制度和土地出让金支付方式，提高资金使用效率。④加强监督管理和违法违规行为的查处力度，维护土地市场的秩序和稳定。⑤建立应急管理措施，确保交易活动的连续性和安全性，防范可能出现的风险和问题。

3、2024年11月26日，长沙市自然资源和规划局发布《印发《关于实施〈长沙市征地补偿实施办法〉有关问题的意见》的通知》，该通知主要内容如下：①《实施意见》主要包括房屋合法性及补偿认定、户籍迁入、独生子女家庭优惠待遇、渔业户的补偿安置、只拆户外设施的补偿、规模化畜禽养殖厂等企业房屋补偿、预拌混凝土搅拌站的补偿、补偿标准的统一等八个方面补偿认定问题。②进行了规范指导性表述的修改，并根据实际情况或因行政体制优化，部分单位名称及机构设置发生变化，对相关条款进行优化调整，使其表述更合理，逻辑更通顺。③根据长沙市委社会工作部下发《关于清理整治村级组织出具证明事项的工作提示》的相关工作要求，不得擅自增加基层组织协助事项和提供相关证明材料，删除了“村（社区）证明”等表述。④《实施意见》自 2024年12月1日起执行，有效期五年。

二、长沙市土地市场状况

（1）土地供应结构分析

根据长沙公共资源交易中心的数据显示，2024年长沙市六区一县（注：六区一县指芙蓉区、天心区、开福区、雨花区、岳麓区、望城区及长沙县覆盖范围，下同）土地共供应205宗，供应土地面积约825.69万㎡，同比下降约6%，可建设的建筑面积约1,706.73万㎡，同比下降约12%。

从供应的类型来看，住宅用地供应面积最大，供应面积约243.68万㎡，占比30%，其次是工业用地，供应面积约231.33万㎡，占比28%，商业用地供应面积约193.61万㎡，占比23%，商住用地供应面积约72.49万㎡，占比9%，其他用地供应面积约84.59万㎡，占比10%。工业用地和住宅用地约占全市供应总量的58%，工业用地供应面积同比上涨5%，商业供应面积同比上涨45%，商住用地供应面积同比下降14%，住宅用地供应面积同比下降39%，其他用地供应面积同比上涨92%。

2024年全年六区一县各类型土地供应情况表

数据来源：长沙公共资源交易中心

（2）土地交易整体分析

2024年长沙市成交土地194宗，成交土地总面积约810.37万㎡，成交总金额约416.42亿元人民币。土地成交总面积同比上涨约5%，成交总金额同比下降约10%。

从土地成交面积来看，2024年长沙市六区一县土地成交总面积810.37万㎡，其中，成交面积最大的是住宅用地，占比35%，成交平均楼面价3,486元/㎡；其次是工业用地占比27%，成交平均地面价929元/㎡；商业用地成交占总面积的24%，平均楼面价2,078元/㎡，商住用地成交占总面积的5%，平均楼面价7,359元/㎡，其他用地成交占总面积的9%，成交平均地面价1,334元/㎡。

数据来源：长沙公共资源交易中心

从成交金额来看，商住、住宅、商业用地等经营性用地成交金额占比达91%，其中住宅用地成交总金额最高，为213.44亿元，占比51%。工业用地由于价格低，全年成交金额为20.38亿元，占比仅5%。

2024年全年六区一县各类型土地成交情况表

备注：工业用地、其他用地为地面地价，商业用地、商住用地、住宅用地为楼面地价。

2024年整体土地市场持续低位运行态势，大部分以底价交易，全年溢价土地仅5宗，溢价率约3%。

数据来源：长沙公共资源交易中心

（3）各区域土地供求分析

根据长沙市公共资源交易中心的数据，2024年长沙市土地交易主要集中在长沙县、望城区、岳麓区，其中成交、供应长沙县均排行第一，望城区为第二。

2024年全年六区一县土地供应、成交情况表

数据来源：长沙公共资源交易中心

2024年住宅用地、商住用地全年六区一县共供应316.17万㎡，其中长沙县供应土地面积最多，供应土地面积159.25万㎡，占比50%；

住宅用地、商住用地全年成交土地面积326.50万㎡，其中长沙县成交土地面积最多，成交土地面积133.72万㎡，占比41%。

2024年住宅用地、商住用地供应、成交情况表

数据来源：长沙公共资源交易中心

2024年工业用地全年共供应231.33万㎡，其中长沙县供应土地面积最多，供应土地面积114.48万㎡，占比49%；望城区供应土地面积67.00万㎡，占比29%；芙蓉区、天心区、开福区供应面积为0㎡。

工业用地全年成交土地面积219.44万㎡，长沙县成交土地面积86.49万㎡，占比39%，望城区成交土地面积88.18万㎡，占比40%。 

2024年工业用地供应、成交情况表

数据来源：长沙公共资源交易中心

2024年商业用地全年共供应193.61万㎡，其中长沙县区供应土地面积最多，供应土地面积113.20万㎡，占比58%；岳麓区供应土地面积31.69万㎡，占比16%；

商业用地全年成交面积190.62万㎡，长沙县成交土地面积109.79万㎡，占比58%，岳麓区成交土地面积33.76万㎡，占比18%。

2024年商业用地供应、成交情况表

数据来源：长沙公共资源交易中心

2024年，除望城区、长沙县外各区土地供应面积均呈下降趋势。其中望城区供应土地面积132.12万㎡，同比上涨28%，长沙县供应土地面积448.73万㎡，同比上涨24%，岳麓区供应土地面积129.36万㎡，同比下降46%，开福区供应土地面积28.51万㎡，同比下降48%，芙蓉区供应土地面积11.01万㎡，同比下降53%，天心区供应土地面积29.02万㎡，同比下降32%，雨花区供应土地面积60.69万㎡，同比下降27%。

数据来源：长沙公共资源交易中心

2024年，除天心区、岳麓区外各区土地成交面积均呈上涨趋势。开福区成交土地面积18.57万㎡，同比上涨86%，望城区成交土地面积164.83万㎡，同比上涨83%，芙蓉区成交土地面积26.73万㎡，同比上涨51%，长沙县成交土地面积381.02万㎡，同比上涨13%，雨花区成交土地面积58.66万㎡，同比上涨3%，岳麓区成交土地面积129.16万㎡，同比下降39%，天心区成交土地面积31.39万㎡，同比下降33%。

2024年土地成交主要集中在12月，其中长沙县12月成交土地66宗，占长沙县全年成交数的66%，拿地企业以城投平台为主。

数据来源：长沙公共资源交易中心

（4）热点出让地块分析（住宅用地、商住用地）

①[2023]长沙市068号地块29.81亿元成交，溢价率47%，为全年单宗地块成交最高价，成交最高楼面价。

1月19日，湖南运达房地产开发有限公司以29.81亿元总价竞得[2023]长沙市068号地块。该宗地位于开福区湘雅路以南、湘江大道以东、黄兴北路以西、晴佳巷以北，出让面积61,412.66㎡，宗地用途为居住用地、商业服务业设施用地，成交楼面价高达16,180元/㎡，溢价率47%，为2024年长沙成交总价、楼面地价、溢价率最高地块。

②[2023]长沙市096号地块，为全年土地成交面积最大地块。

1月5日，湖南建投地产集团有限公司以13.27亿元竞得[2023]长沙市096号地块，宗地位于芙蓉区泉坝路以北、长榔路以西、远大路以南、合平路以东区域，宗地用途为居住用地，土地面积157,263.05㎡，成交楼面价3,516元/㎡。

三、总结与展望

2024年长沙土地供应面积创近年新低，成交面积虽较去年有所增长，但成交金额有所下降，2024年长沙土地市场底价成交为主流，溢价率低位运行，六区城投平台拿地数量减少，民企拿地比例回升。

目前土地市场信心仍处于恢复期，市场活跃度有待提升，地价总体处于磨合探底阶段，预计2025年长沙市土地市场基本平稳。

（国策长沙分公司刘丝雨）

（转自：国策评估）