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　　来源：商闻

　　原文来源：拾遗地

　　去年初，厦门最大国企开发商——建发股份，雄心勃勃。

　　管理层对楼市的判断很是乐观，旗下最大的地产业务平台建发房产，为2025年设定的销售目标是1500亿，较2024年实际销售额还要高出12%。公司高管当时对外表示，未来两三年，“还是希望继续保持增长”。

　　然而，刚过去的2025年，业绩并未如管理层预料的那般。

　　克而瑞数据显示，建发房产全年实现销售额约1221亿元，在百强房企中排名第七，居于万科之后、金茂之前。但与年初目标相比，少了近三百亿；与2024年相比，也少卖上百亿。

　　在当下的市场行情中，这家巨头似乎已经很难再追逐规模增长。

　　但其实建发并无规模焦虑，因为它早已是超级巨无霸。

　　《财富》世界500强榜单上，建发股份常年稳居前列，2025年排名全球第98位。A股上市的建发股份，主要装入大宗商品贸易与房地产两大业务。2024年，公司营收虽有所回落，仍超过7000亿元。其中大宗贸易贡献约5100亿元，房地产业务收入约1800多亿元，此外还有收购红星美凯龙后新增的家居商场运营收入约80亿元。

　　长期以来，大宗贸易与房地产构成了天然的互补：前者依靠低成本资金滚动庞大营收与现金流，尽管利润率仅2%左右；后者则吃尽人口与城镇化红利，成为最赚钱的业务之一。

　　于是，在资本市场眼中，建发呈现出一张营收庞大、盈利稳健的财务报表。

　　在房地产高歌猛进的那些年，建发只需一门心思走高周转、大规模扩张之路，用地产厚利拉动整体业绩，匹配上市公司数千亿的营收体量。

　　但现在，行业掉头向下。

　　建发的房地产业务，不仅要面对规模萎缩，还要承受利润下滑。

　　近日，建发股份发布2025年度业绩预亏公告。经初步测算，全年归母净利润将由盈转亏。

　　这是建发股份过去二十年在A股上市以来，首次出现年度亏损。

　　2024年，公司净利润同比下跌77%，仍守住约29亿元盈利。2025年前三季度，净利润虽再下滑44%，也还保持11亿元的正向盈利。但到年底，随着房地产项目集中交付结算，利润终究绷不住了。

　　2025年，很可能成为建发上市二十年来最惨淡的一年。

　　压力彻底落在这家世界500强国企身上。

　　在业绩预亏公告中，建发列出了三大要点：

　　1． 大宗贸易业务继续保持稳健盈利；

　　2． 旗下地产平台联发集团持续亏损；

　　3． 收购而来的红星美凯龙依旧亏损。

　　几项叠加，上市公司全年净利润就此转负。

　　建发旗下房地产业务主要有两大平台：规模最大的建发房产，以及相对较小的联发集团。

　　2025年，联发集团销售额约272亿元，在百强房企中排名第29位。与建发房产相比，联发不仅规模较小，近年更持续拖累上市公司盈利。公开资料显示，其地产业务利润已连续三年处于亏损状态。

　　前几年市场高位时拍下的高价地，叠加市场下行、房价普跌、销售阻滞，使其难以消化。

　　去年初，建发对联发集团启动了一场“大手术”，进行大规模组织架构与人事调整。董事长、总经理均被各降一级留用，一把手位置由建发重新指派。

　　然而，“手术”只能解决当下病灶、为未来健康发展铺路。刚经历调整的联发集团，2025年财务报表依旧难看，未能扭转亏损。

　　此外，两年前那场看似“捡便宜”的收购——入主家居商场龙头红星美凯龙，如今也正变成沉重包袱。

　　当时，红星美凯龙实控人车建兴陷入财务危机，建发充当“白衣骑士”，以约62亿元现金收购其近30%股权，取得对应逾158亿元净资产。这笔交易让建发在2023年一次性确认超96亿元重组收益，推动当年净利润大涨。

　　但重组收益属于纸上财富，并无实际现金流入。

　　现实是，红星美凯龙所处的家居建材行业与房地产同坐一条船，近年同样艰难求生。自2023年由盈转亏以来，红星美凯龙已陷入连续亏损，2025年仍扭亏无望，持续拖累建发整体盈利。

　　如今回看，这场百亿级收购，正遭遇反噬。

　　原以为捡了个大漏，实则可能踩进大坑。

　　面对地产业务规模与盈利双下滑，建发在去年喊出了一项新战略——“灯塔计划”。

　　即聚焦于核心城市核心地段，打造高端改善型项目。本质上，这是明确要走高端产品线战略。

　　首批“灯塔项目”落子北京、上海、成都、杭州及大本营厦门。据悉，每个灯塔项目均被提级管理，由集团最高决策层深度参与。从土地研判、客户调研到产品营造全流程把控，以确保资源倾斜、标准拔高、执行高效。

　　更直白地说，“灯塔计划”就是在最核心的城市、最核心的地段，拿最贵的地、建最好的豪宅。

　　当下楼市，刚需熄火，改善与豪宅成为少数仍活跃的市场。北京、上海等地豪宅甚至逆势上扬，出现量价齐升行情。

　　去年，建发在多个核心城市豪掷夺地：

　　在北京，经247轮竞价，以逾90亿元竞得海淀东升镇地块，溢价率超25%，楼面价约9.5万元/平方米，逼近北京单价地王；

　　在杭州，经102轮竞价，以超34亿元夺得西湖蒋村单元地块，溢价率115%，楼面价约8.8万元/平方米，创杭州土地单价新高；

　　在成都，经213轮厮杀，以33亿元拿下锦江金融城地块，溢价率106%，楼面价站上4.1万元/平方米，成为成都单价地王。

　　“灯塔计划”似乎是建发应对行业困境的解题思路：核心地段土地价格高、投资大，但豪宅溢价空间也大。建发试图将过去高周转模式套用于豪宅开发，只不过资源更集中、更聚焦。

　　但这极度考验开发商的眼光和操盘能力，以及高端客群对豪宅市场的持续信心。

　　从2025年成绩单看，规模降了，利润崩了。

　　建发看似更卷、更努力，但一顿操作后，收成反而少了。

　　在房地产规模萎缩、利润承压的时代，建发手中拿着的，似乎还是一张旧地图。

　　它在旧地图上修修补补，重新优化路线。

　　但问题在于：

　　依靠旧地图，还能找到新大陆吗？

　　（END）