据特朗普在“真实社交”平台发布的内容显示，他提议推出一项全新的50年期抵押贷款计划，以此鼓励年轻人购置房产。这位美国总统提出了推行 50 年期房贷的设想，旨在帮助选民解决他们最为关心的问题之一：住房负担能力问题。特朗普在周一播出的一次采访中表示：“这其实只是意味着你每月支付的费用会减少。”

特朗普政府致力于降低购房者的月度住房成本，这是在上周民主党一系列选举胜利之后采取的举措。在这些选举中，候选人通过强调住房的可负担性和生活成本问题赢得了选民的支持。

然而，房地产行业的专家们对此观点予以否定，认为这是一种目光短浅的模式，几乎无法减轻成本负担，而且从长远来看还会损害房主的利益。该计划可能会增加房主的利息支付额，减缓他们积累的房屋净值速度，并引发需求激增，从而进一步推高供不应求市场中的房价。

美国公众住房压力增大

美国房地产经纪人协会的最新数据显示，1991年美国人首次购房的平均年龄为28岁，而到2024年这一年龄已升至38岁。房产中介机构Redfin发布的最新数据显示，当前美国家庭用于偿还抵押贷款的支出占家庭收入的比例达39%。这是因为偿还一套普通房产抵押贷款所需的收入，已远超美国家庭的平均收入水平。

房地美的数据显示，30 年期固定利率贷款的平均利率为 6.22%。这一利率较 2023 年超过 7%的水平有所下降，但仍远高于 2020 年疫情期间 3%以下的利率水平。

据上周由分析公司 Cotality 发布的一份报告称，9 月份房屋库存达到了自 2019 年以来的最高水平。近几个月来房价增长速度有所放缓，但近年来房价的大幅上涨给购房者的支付能力带来了压力。

业界批评

然而，2008年金融危机后为保护消费者而通过的《多德-弗兰克华尔街改革与消费者保护法案》中，其“合格抵押贷款”条款目前禁止联邦政府推出期限超过40年或达50年的抵押贷款产品。因此，特朗普要想落实这一抵押贷款计划，必须另辟蹊径。对于这项能推行的50年期抵押贷款计划，部分国会共和党议员选择与特朗普“划清界限”，公开表达反对意见。

特朗普的这一想法在房地产行业也难以获得认可，因为专家们普遍认为这是一种目光短浅的模式，无法有效减轻成本负担，而且从长远来看还会损害房主的利益。

利息成本飙升，资产净值下降

如果要支付长达50年的房贷，那么购房者所要支付的利息将会增加，同时他们在房屋上积累的资产净值也会减少。专家还警告称，该计划可能会加剧市场对住房的需求，从而进一步推高房价，而当前市场正因供应不足而受到限制。

美国住房会议主席兼首席执行官David Dworkin说道：“50 年期的房贷会极大地削弱房屋所有权所能带来的最大价值——即财富的积累。随着时间的推移，房产净值的损失会很快超过还款方面的任何节省。”。

美国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，假设有一笔 42 万美元的抵押贷款，首付 20%，年利率为 6.3%——50 年期贷款的月供会比 30 年期贷款少 236 美元。然而，Yun表示：“这套房子的总成本将上涨至约 110 万美元，贷款期间需支付的利息将超过 36 万美元。而且要还清一半贷款本息，大约需要 39 年时间，这意味着大多数借款人要到最后十年才能开始积累起可观的资产增值。”

据瑞银分析师称，对于美国中等价位的住宅而言，50 年期的抵押贷款可能会降低借款人的每月还款额，但同时也会使业主在整个贷款期限内支付的利息翻倍。

瑞银分析师在 11 月 10 日的一份报告中写道，基于购房者需支付约 42 万美元中等价位住宅 12%的首付款，并且还将考虑 30 年期贷款利率为 6.33%、50 年期为 6.83%的借款利率，较长期的房贷可能会使每月还款额减少约 119 美元，或者使普通消费者的购买力提高近 23000 美元;然而，将房贷期限从 30 年延长至 50 年可能会使购房者在贷款期限内购买中等价位房屋所支付的利息总额翻倍。他们也表示，延长贷款期限还意味着购房者在贷款期限内积累的资产会增长得更缓慢。

实际落地有障碍：面临法律与党内支持压力，时间过长

而且这一想法的实施也需要一定时间。首先，美国消费者金融保护局必须修改“合格抵押贷款”规则，以允许期限超过 30 年的贷款也符合这一资格认定标准——考虑到规则制定过程中所涉及的通知及评论要求，这一过程至少需要一年时间才能完成。但据美国房地产经纪人协会上周的报告，美国首次购房者的平均年龄已升至创纪录的 40 岁——人们往往在较晚的年龄才购置自己的首套房产。

房利美和房地美这两家由美国政府控股的公司掌控着超过半数的住房抵押贷款市场。理论上，它们可以通过从贷款机构手中收购这些贷款来为 50 年期贷款创造一个市场。但贷款机构的兴趣在一定程度上会取决于“合格抵押贷款”规则所提供的法律责任保障。

抵押贷款银行家协会发言人Falen Pitts表示：“鉴于房利美和房地美目前被禁止购买非优质抵押贷款产品，贷款方提供 50 年期抵押贷款产品的意愿可能会受到抑制。”

虽然目前尚不清楚美国政府究竟如何能迫使银行提供更长期的住房贷款，但瑞银估计，像房利美和房地美这样的政府资助企业可以被用来从贷款机构手中购买这些抵押贷款，并将其打包成证券，然后出售给投资者，这种做法类似于目前的抵押贷款支持债券产品。瑞银的分析师表示，他们还预计，50 年期贷款的借款利率将会有更高的溢价，因为根据《多德-弗兰克法案》，它不太可能被归类为符合条件的贷款。

瑞银分析师们表示：“其他可能带来的复杂因素包括：首次购房者的平均年龄为 40 岁，因此他们可能在 50 年期的房贷到期前就已去世。”

虽然 50 年期贷款的月供金额相对较低这一点或许会受到一些人的欢迎，但这种模式可能会在未来引发其他购房者的一些不满情绪。该计划的批评者，包括来自乔治亚州的共和党众议员玛乔丽·泰勒·格林，都指责这一想法是对银行和抵押贷款机构的“让步”。

特朗普为 50 年期房贷计划进行辩护，称其“不是什么大事”

“缓慢的资产增值会导致购房者难以进行房价的上下调整操作，”Yun说道，所指的这种操作是指购房者通过出售房屋来换取更贵或更便宜的房产。

目前尚不清楚房主们是否会面临选择是否要签订 50 年期房贷的抉择。周六，联邦住房金融局局长比尔·普尔特称该提议“彻底改变了游戏规则”，该局正着力推进这一新住房方案的落地。但一天之后，他又似乎改变了看法，称这一想法只是“我们正在开发的一系列解决方案中的一种潜在手段”。

特朗普政府还表示，任何推行 50 年期房贷的举措都还为时尚早。白宫经济事务主任凯文·哈萨特说道：“首次购房者的平均年龄在短短几年内增长了约 10 岁，这一情况我们非常重视并正在努力解决。这其中包含了大量的法律分析，但如果需要通过立法来实施的话，那这件事就不会马上实现。”

特朗普对有关可能推出 50 年期房贷产品的批评言论予以淡化处理，他称此举将有助于更多美国人能够承担起购房的月供费用。特朗普在周一表示：“这根本不算什么大事。这意味着你每月支付的费用会减少。而且这笔费用会分摊在更长的时间内支付。这并不是什么重要的因素。”