中金发布研报称，结合当前估值水平和股息收益率，上调绿城管理控股（09979）股票评级至跑赢行业，维持目标价3.2港元（对应12倍2025年市盈率、8%的预期股息收益率和16%上行空间），主要反映公司前端经营趋势改善以及较高股息率带来的额外支撑。公司目前交易于10.6倍2025年市盈率和9.5%的预期股息收益率。该行认为前端经营指标的积极变化具备支撑公司未来业绩和经营性现金流逐步企稳的潜力。
中金主要观点如下：
前端经营指标的积极变化
2024年以来绿城管理在经营业绩、现金流等方面均面临一定压力，在2025年上半年，该行看到前端经营趋势的积极变化：
1）上半年新拓展金额同比增长19%，对应单平米代建费251元，同比提升5%；2）上半年经营性现金流净额同比增长45%，有所修复；3）1-7月整体代建销售具备韧性，增速跑赢TOP10房企14ppt；该行认为这些积极变化有望为公司未来的经营提供支撑。
随着前端拓展和销售逐步转化，公司未来两年经营业绩或有触底企稳潜力；考虑到公司经营性现金流表现好转，叠加积极的派息取态（2025年预期股息收益率9.5%），该行认为公司整体估值有一定支撑。结合当前估值水平和股息收益率，该行上调公司股票评级至跑赢行业。
上半年代建销售跑赢行业，经营性现金流同比有所改善
1-7月公司代建销售金额511亿元，与去年同期基本持平，在首开项目兑现率、案场转化率等方面实现稳步提升。上半年经营性现金流入1.1亿元（同比增长45%），经营性现金流对归母净利润的覆盖比例提升28ppt至44%。
公司新拓项目代建费重回增长，单价触底企稳
公司作为行业龙头具备较为显著的竞争优势，上半年公司新签代建合同50亿元（同比增长19%），对应代建费单价251元/平米（1H24和2024年分别为240元和255元），代建费单价亦维持稳定。截至2024年末公司在手152亿元，叠加新签订单，整体订单覆盖倍数仍有保障。
股息率具备一定支撑
公司历来重视股东回报，2022-2023年派息比例均超过100%。根据业绩会，公司将持续优化派息政策，致力于为股东提供长期、稳健且可持续的回报，若按每股股息与2024年持平估计，则全年分红对应预期股息率达到9.5%。
潜在催化剂：经营和业绩逐步企稳，分红派息积极兑现。
风险提示：经营性现金流表现不及预期，派息比例不及预期。
