文章来源：用益研究
● “金九银十”楼市热度提升
● 今年2万亿置换债已超99%
● 国际金价上周连续突破整数关口
● 房地产信托规模巨降，已不足万亿
● 多家央企信托停止发行TOT产品
● 上海信托迎新董事长
● 中铁信托总经理任职资格获批
● 五矿信托已设立家族信托累计逾6800单
● 昆仑信托三季业绩 “狂飙”
● 中建投信托持续深化大模型技术应用
● 中诚信托首次为湾区家庭设立特殊需要信托
● 中信信托深耕养老金融赛道再添新绩
●【观察】资产管理信托仍会是主要盈利来源
●【观察】养老信托创新市场的挖掘
一、财经视点
■ “金九银十”楼市热度提升
又到“金九银十”楼市传统销售旺季。今年国庆中秋假期，在房地产市场总体处于修复过程的大背景之下，一些城市楼市热度提升。双节假期出游人数众多，看房的人有所分流。不过，仍有一些城市销售情况较好。西安市多个楼盘在假期取得良好销售业绩，海口、三亚、成都、杭州等地房地产销售热度也较高。
点评：尽管一些城市的楼市有亮眼表现，但不可否认的是，当前市场分化明显，仍有众多城市房地产市场交易低迷。
■ 今年2万亿置换债已超99%
据企业预警通数据统计，今年全国有33个地区（省和计划单列市）启动再融资专项置换债发行，累计完成发行规模19923.80亿元。以2万亿额度计算，今年的再融资置换债发行进程已超过99%。近日，已有省份提前下达了2026 年置换债额度。
点评：用于置换的再融资债带有明显的前置特征。尽管再融资债券不涉及项目投资对于地方经济拉动效果有限，但“先化债、再投资”有利于地方政府轻装上阵，集中精力发展支撑经济的内部动力。
■ 国际金价上周连续突破整数关口
Wind资讯数据显示，10月17日，伦敦金现货价格盘中最高升至4380.79美元/盎司，创历史新高。国际黄金期货价格也触及新高，纽约商品交易所（COMEX）黄金期货主力12月份合约价格盘中最高升至4392美元/盎司。从上周整体来看，国际金价接连突破4100美元/盎司、4200美元/盎司、4300美元/盎司等几个关口，涨势强劲。
点评：从短期催化因素和技术面上看，美联储新一轮降息周期正式开启叠加美国政府“停摆”危机和债务压力，使美元指数承压，以美元计价的金价也出现了突破和承托。
二、信托动态
■ 房地产信托规模巨降，已不足万亿
10月18日电，浦发银行董事长张为忠在全球财富管理论坛·2025上海苏河湾大会上表示，另类资产和跨境配置不断兴起，前些年，房地产配置在资产配置占有比重中，居民端占70%左右，目前房地产信托的规模则从2019年末的2.78万亿巨降到2024年不足万亿，这些资金或将转移至REITs、养老、跨境理财通等。
■ 多家央企信托停止发行TOT产品
近日，媒体调研了多家信托公司在售产品表留意到：多家信托公司的产品表中已经没有TOT产品的身影，之前在售的TOT产品已停止发行。另外，有央企信托公司大股东调动资源，全面接盘了风险底层资产。其中，华中地区的一家央企信托公司在售产品全部都是标品信托；另一家“双总部”的央企信托公司在售产品包括组合类政信产品、现金管理类和标品产品。这两家央企信托此前的在售产品表中都有TOT产品，如今已全部停止发行。
■ 上海信托迎新董事长
10月13日，国家金融监督管理总局上海监管局官网公布相关批复，核准崔炳文上海国际信托有限公司董事、董事长的任职资格，批复日期为9月29日。据了解，上海信托目前正在办理工商变更等手续。
■ 中铁信托总经理任职资格获批
10月13日，四川金融监管局公布相关批复，核准李正斌中铁信托总经理的任职资格。四川金融监管局表示，中铁信托应要求上述核准任职资格人员严格遵守金融监管总局有关监管规定，自本行政许可决定作出之日起3个月内到任，并按要求及时报告到任情况。未在上述规定期限内到任的，本批复文件失效，由决定机关办理行政许可注销手续。
■ 五矿信托已设立家族信托累计逾6800单
在建设金融强国的征程中，五矿信托依托中国五矿产业背景，坚守服务实体经济与以人民为中心的导向，而家族信托团队正是其高质量发展的核心“创新力量”。自2018年组建以来，该团队深耕家族财富管理领域。截至目前，五矿信托已设立家族信托累计逾6800单，受托管理资产规模近900亿，各项核心数据均位居行业前列，以“旷古不息，渊远传世”的品牌愿景，为公司基业长青筑牢根基。
■ 西部信托家族信托业务大增435%
作为企业和家族财富传承的重要金融工具，家族信托被喻为“财富的时光机”，正从“小众选择”迈向“主流配置”阶段。近年来，西部信托发力家族信托业务，2024年，家族信托业务同比增长435%，实现了爆发式增长。截至2025年8月，西部信托家族信托存续管理规模已近百亿元，较2024年初增长超过五倍。
■ 昆仑信托三季业绩 “狂飙”
截至9月末，昆仑信托净利润、新增项目数量、新增客户数、产融收入及占比等关键经营指标均创下近三年同期新高，标志着公司在“价值创造”与“质量引领”的发展道路上实现阶段性突破。在信托业务三分类调整中，昆仑信托主动管理能力持续凸显。数据显示：前三季度公司新增信托项目近400单，其中资产管理类项目连续六个月新增规模占比超60%，较转型初期实现大幅提升。
■ 中建投信托持续深化大模型技术应用
当人工智能（AI）浪潮深度重塑金融业格局，信托行业的智能化转型已按下“快进键”。随着技术成熟度不断提升，大模型在金融领域的应用正从探索阶段走向规模化落地。以中建投信托为例，该公司以自研“星源”大模型平台为支点，在业内率先完成DeepSeek模型本地化部署，标志着信托业迈入大模型深度应用的新阶段。
■ 昆仑信托优化决策机制业务审批缩短至1天
2025年10月11日，媒体从昆仑信托获悉，该公司自启动业务决策机制系统性改革2个月以来，业务审批专业性更强，风险把控更精准，共完成201笔审批决策事项，审批时间由原来的平均9天优化缩短至1天，实现业务决策机制重塑、效能跃升。
■ 中建投信托首单双委托人股权收益权家族信托成功落地
近日，中建投信托股份有限公司担任受托人设立管理的“中建投信托・鸿泉 72 号家族信托”项目正式落地，该项目规模高达 32.21 亿元，更是中建投信托落地的首单双委托人股权收益权家族信托，在公司家族信托业务发展历程中具有里程碑式的意义。
■ 中诚信托首次为湾区家庭设立特殊需要信托
近日，中诚信托在深圳成功设立首单专为心智障碍家庭定制的特殊需要信托。这一突破性实践意味着公司在粤港澳大湾区为特殊群体提供财富保护和照护需求服务迈入了新阶段。未来，中诚信托将继续推动信托制度与公益服务深度融合，携手多方探索更具专业性和可持续性的服务模式，共同构建更系统、更温暖的特殊群体支持体系。
■ 中信信托深耕养老金融赛道再添新绩
近日，中信信托在职业年金业务领域取得重要进展——由其担任受托人的海南省拾贰号职业年金计划已正式启动投资运营，首笔委托资金已顺利到账。这既彰显了中信信托在职业年金管理领域的专业实力，更为国家养老保障体系建设注入了新的实践动能。
■ 中诚信托助力医药产业高质量发展
近日，中诚信托积极响应中央金融工作会议精神，成功发起设立“2025年中诚信托九州通1号服务信托”，致力于为实体经济和民营经济发展注入强劲动力。2025年中诚信托九州通1号服务信托，充分发挥信托独特的制度优势，以九州通持有的存量优质应收账款资产为核心，通过创新的业务架构和管理模式，精准对接金融资源与企业发展需求，打造高效、灵活的供应链资金循环平台，有效盘活企业存量资产，进一步提升供应链韧性和管理水平，为九州通数字化转型和医药产业高质量发展注入新动能。
■ 国投泰康信托“正心益行”慈善信托启航
由国投泰康信托担任受托人的“心奕·正心益行济困慈善信托（2025）”在北京成功启动。该信托由戚洲源先生与焦晓风女士共同委托设立，创新融合现金捐赠与终身寿险保单权益，构建起“慈善+信托+保险”三位一体的新型慈善架构，聚焦残障人士、困境学生等弱势群体，旨在提供长效、可持续的帮扶，真正实现善意永续传递与社会责任的代际传承。
■ 华宝信托助力农商行构建长效激励机制
近日，华宝信托凭借其在薪酬福利信托领域的深耕优势，成功中标某农村商业银行薪酬福利信托项目，标志着公司在持续推进业务转型、深化信托本源业务创新的又一实践落地。华宝信托自2001年从事养老金与员工薪酬福利计划金融服务业务，是国内最早探索该领域的信托公司之一。
■ 爱建信托首笔线上CFETS同业存款业务落地
10月10日，爱建信托与广发银行成功完成首单线上CFETS同业存款业务，这是爱建信托2025年获准开通该业务权限后的首单与机构投资者合作的CFETS同业存款业务，标志着公司在标品机构合作资产管理信托业务方面取得重要突破。
■ 东北：首单“油品融”落地吉林
昆仑信托东北地区业务总部迎来产融业务里程碑时刻 —— 首单 “油品融” 项目 “昆仑资管东北油品融贷款固定收益类信托计划” 正式成立。项目规模200万元，依托昆仑信托全国验证的 “油品融” 批量授信模型，由中国石油吉林销售推荐其核心产业链客户作为融资方。
■ 全国首单开展股权信托财产登记的慈善信托暨公司首单股权慈善信托成功落地
昆仑信托华东地区业务总部成功落地“昆仑信托·德润恩吉欧社会组织会计能力教育慈善信托”，项目资产为委托人交付的8.181万元有限合伙份额，精准用于支持社会组织的会计能力提升，协同开展《民间非营利组织会计制度》宣传、培训，积极促进慈善事业高质量发展，该项目是《关于做好股权慈善信托登记试点工作的通知》7月1日施行后的全国首单有明确标识管理、财产有效独立的股权慈善信托。
■ 华能信托锚定产业价值筑牢高质
9月，我国宣布新一轮国家自主贡献，开启应对气候变化新征程。在信托行业坚持回归本源、切实推动绿色低碳发展的当下，华能贵诚信托紧跟政策导向，精心打磨，向市场推出“天合绿电产业投资1号”“睿夏绿电5号”集合资金信托计划。该计划以行业首单面向个人投资者的25年期主动管理型绿色股权投资信托身份，为绿色能源领域引入长期资本提供了全新范式。
■ 中诚信托拓展普惠金融新场景
为做好“普惠金融”大文章，推进乡村振兴战略，中诚信托充分发挥信托制度优势，联合外部头部机构创新推出普惠金融产品——“悦惠6号”系列集合资金信托计划，为广大农户及小微企业等提供低成本资金支持，有效提高农村地区的金融服务覆盖率、可得性和满意度。截至2025年9月30日，中诚信托已通过“悦惠6号”项目累计助力57857户农户，惠及中国21个省份的近500个县域，受让助农小微信贷资产达12.94亿元。
三、市场观察
■ 资产管理信托仍会是主要盈利来源
信托业2024年全年实现经营收入940.36亿元，利润总额230.87亿元，营收较2023年的863.61亿元同比增长8.89%，利润则从2023年的423.74亿元大幅下跌45.52%，几近腰斩。2024年全年信托行业管理资产规模较2023年增加5.64万亿元，同比增长23.58%。过去十余年间，信托资产规模经历了增长、下降、再增长的“螺旋式”走势，当前处于历史新高位置。
业内观点：
1、2024年信托业的整体表现呈现加速转型步伐、受托资产规模持续扩张与利润继续承压的特征。管理信托资产增长较快，行业向标准化、净值化转型成果显著，投向证券市场的资金信托突破10万亿元。而传统高收益业务萎缩，叠加合规、数字化及人才成本上升与存量风险处置，导致净利大降。
2、报告期内信托公司业绩普遍下滑，主要原因在于两个方面，首先地产风险项目处置化解形成了对公司利润的侵蚀；其次是“三分类”新规落地后，行业普遍面临着业务发展的新旧动能转换，新的业务增长还不足以支撑公司业绩的发展。
3、在新分类的大背景下，信托公司发展方式正在持续转变，增强“服务”属性做大规模，再来发掘其中的细分领域机会做大利润空间。“买方”角色强化，资产管理信托依然会是未来较长时间信托公司的主要盈利来源，而诸多业务面临金融科技的介入和转换以适应金融行业高度科技渗透的新时期发展需求。
■ 养老信托创新市场的挖掘
尽管信托公司在开发养老信托产品方面创新活跃，但仍面临两大核心瓶颈：其一，配套制度体系待完善，信托财产登记制度区域性试点与全国推广存在衔接障碍，税收优惠政策细则缺失导致设立信托成本较高。其二，服务生态整合度不足，当前养老信托多聚焦资金管理环节，与养老机构、医疗机构的服务协同存在断层，需构建“金融+产业”深度融合的生态体系，规模化复制仍需突破资源整合瓶颈。
主要观点：
1、在城市更新场景中，信托公司通过资金闭环管理与资源整合，能够为城市更新、老旧小区原拆原建、养老社区建设提供融资支持、资金专款专用监督等功能。如通过将物业费与社区公共收益设立信托，确保资金定向用于适老化改造（如加装电梯、无障碍通道）。
2、目前房地产市场低迷，烂尾楼即使建成也面临无人购买的窘境。房地产公司可以在政府支持下，联合养老服务机构，将烂尾楼改造为养老社区，同时引入信托机制，在提供资金支持的同时，一是能够实现资金监管，按工程进度拨付资金，保证信托资金安全；二是实现资产盘活，将烂尾楼改造为包含护理院、康复中心的综合养老社区；三是后期运营对接，引入养老服务信托。
3、未来养老信托需实现从“资产管理”向“资产+服务”双轮驱动转型，随着不动产信托登记试点深化､普惠型产品创新及政策支持力度加大，养老信托有望加速“飞入寻常百姓家”，在服务银发经济､完善多层次养老保障体系中发挥关键作用。
■ 一周信托产品市场综述
1、本周资管信托成立市场热度反弹回升，成立数量及规模均有所上升。近期债券市场修复企稳，标品信托成立规模激增推动资产管理信托整体成立规模增长。而非标信托方面，受信贷资产受益权转让业务急剧下滑影响，成立规模表现出下滑态势。
2、本周资产管理信托发行市场大幅回暖，发行数量及规模激增超五成。本周资产管理信托发行市场逐步回归正轨，基础产业、金融领域及工商企业三大领域同步发力，发行规模均实现增长，市场回暖态势明显。
3、本周非标信托产品成立市场持续降温，成立数量及规模双双下滑。本周非标信托成立市场持续下滑，消费金融类信托大幅下跌是主要因素。与上周相比，本周信贷资产受益权转让业务急剧下滑，非标信托成立规模跌幅较为明显。
4、本周标品信托成立市场显著升温，成立数量及规模大幅攀升。近日受中美贸易摩擦影响，权益市场波动较大，叠加央行呵护的资金宽松，债券市场迎来修复，整体企稳反弹。受相关影响，标品信托受此前季节性因素影响逐步回归跨季前水平，成立数量及规模均表现反弹回升。
作者：用益信托研究院
来源：用益信托网
