来源：地产话事人

　　这种创造和失去的讽刺和感伤

　　深于一切语言、一切啼笑

　　弘安里的橙砖黛瓦，肃穆在上海北外滩的淅沥春雨里，临时售楼处的花草都是真的花草。沪上最炙手可热的设计师吴滨亲自操刀的500平样板间，随手一拍都是小红书既视感。

　　样板间是很神奇的东西，堆材料、堆品牌，无论在北京或上海，这种毫无悬念的展示如同千篇一律的整容脸，没有个性缺乏张力，消解所有生活的美感。但弘安里这套房，软装带了岁月痕迹、尺度衍生出灵动，在讲究调性的上海，也许某个带着温度的细节就能引发一场汹涌的消费冲动。

　　“这就是上海目前风貌建筑的产品力天花板，还有一个是地段天花板，一把卖了196亿的中海顺昌玖里。”朋友说：“你知道招商弘安里产品为什么这么强吗，因为它的联合操盘方是绿城。”

　　另一个熟悉绿城的朋友说：绿城在上海拿出了自己最牛的产品，但它也只是杭州的减配版。“杭州比强，上海比弱，绿城带小弟开眼界，

　　只有在杭州，绿城才能逼出更强的自己。”

　　这些关于产品的讨论，之于绿城不过小节。和它的充满争议的创始人宋卫平一样，真正左右这家公司命运的东西，是时势和人性。

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　　绿城像个充满气的皮球，被踢向空中。

　　在新晋董事会主席刘成云上任之前，绿城中国的归属之争已经持续数年，执掌绿城近7年的张亚东挂印而去，为这场暗流涌动的博弈画上句号，中交集团实现了对公司的全面掌控。“刘是不拿绿城工资的，他是真正的中交人，在中交的职位还在。”一个绿城朋友说。

　　少有人知的是，归化并掌控绿城并非中交集团的第一选择。就在去年，与张亚东图穷匕见之前，中交集团相关领导曾拜会过浙江和杭州领导，希望杭州国资委接手绿城，“管不了！”但杭州城投的回应是，

　　没有控制权，我收一个空壳干嘛呢？

　　自2015年成为绿城单一大股东后，中交彻底控制这家公司的意愿并不迫切。2015年-2018年间，中交系高管李永前的身份是执行董事，绿城董事长是曹舟南。2018年，原大连市委常委张亚东空降绿城，并在一年后成功取代老绿城曹舟南。这不是一次平顺的权力交接，一个熟悉绿城的朋友说，张、曹曾在公司大打出手。

　　2019年7月，张亚东终于成为绿城真正的话事人。他付出的代价是，跳出体制彻底离开中交，成了纯粹的职业经理人——这是张亚东的一大步，也为绿城今日之归属埋下伏笔。

　　张的“背叛”并非最后一根稻草，巡视组的意见才是。中交的朋友告诉话事人：“国资委要求解决控股不控权的问题，央企不会再允许内部人控制企业的情况持续。虽然这是由于长期存在的自身管理水平和选人用人之不科学造成的。”

　　绿城业绩越好，反而凸显中交的尴尬。这种尴尬来自两处：

　　第一，嫡子中交地产实在难堪大任。从近三年业绩看，中交地产销售额从458亿缩至不足300亿；毛利从22.9%下降到5.8%；归母净利润连年亏损超过15亿。这和一众央企、地方国企过去两年的强势扩张形成鲜明对照。

　　第二，中交的朋友说，绿城看似漂亮的业绩，对中交没有任何实质价值。“归母利润每年不是为负就是低的可怜，同时风险巨大，

　　绿城中国沉淀的低效和无效资产之大十分可怕。”

　　绿城中国在3月31日公布的2024年业绩印证了这种说法。尽管收入达1585.46亿元，同比增长20.7%，但股东应占利润仅15.96亿元，同比大幅下降48.8%。新官不理旧账，绿城需要洗澡。

　　（绿城中国2024年度业绩发布现场，图源：绿城）

　　只担虚名，不增实利，中交甩掉绿城的想法一直存在。直到在相关部门强力推动下，才决心洗牌。假如没有中交发难，由杭州国资委取而代之，张亚东的结局应该是一样的。

　　“万科这两年的事情，给大家提了个醒。”

　　顺便插播一句，一个老绿城说，张亚东辞任背后，纪律部门也出了一份力。如果不是因为从融绿大战时期就善于骑墙的九龙仓做动作，中交拿下绿城的速度会更快。

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　　十年间，从融创到中交，到张亚东，再到中交，中国盖房子最好的房企几易其手，绿城中国成也宋卫平，败也宋卫平。

　　2014年，融创绿城反目成仇，孙宏斌和“永远的大哥”宋卫平成了陌路人。当年底，中交集团以总价约60.13亿港元收购绿城中国24.288%的股份，与宋卫平家族并列第一大股东，并开始向绿城派驻董事及高管参与管理‌。次年5月，中交继续增持绿城1亿股股份，持股比例提升至28.9%，成为单一第一大股东。

　　不少绿城朋友说，这次选择带有赌气成分——这似乎也符合老宋的人设。中交并非良配，那时混合所有制也远未有今时这般特殊意味。

　　宋卫平卸任，但退而未休，绿城依然在他掌控中。2015年-2018年，绿城的董事长是曹舟南。宋卫平打造了蓝城，曹舟南离开绿城后则创立了蓝绿双城，他身上的宋氏痕迹一览无余。

　　也正是从2018年张亚东空降开始，宋卫平对人事、投资的影响力越来越弱。“最终成了画像。”绿城朋友说。

　　老宋的代言人变成了“大郭总”郭佳峰。郭在2015年离开绿城后，专注于自己在舟山的项目，直至2019年再度出山。“郭总早就各种自由了，他做不做总裁无所谓，更多是对老宋和老绿城的情怀。”郭的特点是谨慎，他分管的投资条线在近年表现亮眼，尤其是华东。

　　张、郭组合从2019年延续至今。其间，迟峰在2022年加盟绿城，两年内完成从浙西区域董事长到集团副总裁的三级跳。与张亚东同样有大连履历、私交甚笃的李骏，也在2024年升任集团副总裁；李目前分管集团运营，以敢打敢拼著称。迟、李都一度被视为绿城总裁候选人，55岁的张亚东甚至已经在为未来布局，可惜计划不如变化快。

　　张亚东在2024年11月两次减持绿城中国股票，尽管总金额不大，但那时的张亚东或许已经知道，

　　留给自己的机会不多了。

　　绿城中国（3900.HK）之外，张亚东还担任上市公司绿城管理（9979.HK）董事长，挂印也只是时间问题。

　　“他对绿城是有长远计划的，战略都已经做到了2030年。”一个老绿城朋友说。他在2018年第一次见到张亚东时，觉得他政府腔调很重，不管是大面积裁人还是薪资调整，他的动作都在向央企看齐。

　　“犀利，开会直接点高管的名，不留面子。”

　　这或是工作习惯使然，但在一年时间内脱离中交体系，张亚东做出了也许是人生中最重要的一次抉择。他干得不错，绿城中国总资产规模从3000亿增长到5300亿。这其中，中交的央企身份发挥了关键作用，绿城的加权平均利息成本从2013年的8.7%，降低到2024年的4%。‌

　　“压垮民企最关键的东西是啥，不就是钱吗？”中交朋友说。

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　　李永前已经半年多没有更新过朋友圈了。

　　2015年4月，他以执行董事身份入驻绿城，是第一批染绿的中交干部，一直做到执行总裁。2019年，李永前调回中交集团，迅速升任中交地产董事长。

　　无缝衔接他职务的是中交老人耿忠强，他长于财务资金、债务管理和战略执行。

　　绿城朋友说，中交派驻绿城的的干部绝大多数接地气，敬业程度高，融合得不错。“我挺佩服老耿，几年从黑发做到头发全白了。但有些人是扯淡的。”

　　中交内部人士的说法则很有意思：当年原本的老绿城特别希望中交能带来高水平的经营管理新风，然而，先后三拨儿派去的人，大多是非专业、能力差、人品劣的人。这让老绿城人很是瞧不起，结果被外来者钻了空子。

　　2024年9月，李永前黯然请辞，时势使然也好，管理问题也好，中交地产留下一个亏损53亿的大窟窿。2025年1月，中交地产甚至将房地产开发业务相关资产及负债，全部转让给了控股股东中交房地产集团，此路不通，它试图变得更轻。

　　“绿城问题已经不是问题，真正难的是中交自己的地产业务，一直定不清方向。”一个中交高管告诉话事人。

　　中交问题自有其成因，但在行业人士眼中，一个自己业务都一地鸡毛的房企，

　　如何去管控各项指标都远胜自己的另一家公司？

　　多个老绿城在聊到绿城此轮人事之变时，都很乐观。“之前的混改有点勉强，现在有了一个更高量级的、懂经营的干部，他不是来争权夺利，是带着使命过来”；“毕竟没有走到万科那一步。”

　　绿城的央企属性加强了，过去习以为常的人事、财务、投资等决策，都要优化调整。“体制内讲究集体决策，结果不一定合理，过程一定要合理，从股东利益到合规性都是好的。”

　　一个在区域公司的绿城朋友说：“总部工作效率会受影响，但对区域和项目来说，该怎么做还怎么做。”

　　这当然是基于公司治理角度理性的判断，硬币的另一面，则是绿城必然要做出改变妥协。

　　绿城中国在2024业绩报告中提到，净利润大跌，主要因计提资产减值及公平值变动损失净额49.17亿元。

　　这其中，甚至有相当一部分遗产来自宋卫平时代。比如2010年在山东青岛的深蓝中心，这是一个包含了住宅、写字楼、酒店和商业的综合项目，两栋住宅勉强覆盖覆盖成本，但剩余业态保守估计也要亏20亿；温州的鹿城广场项目，也是在高点拿地，留下一堆商业要重新启动；

　　绿城手里还有不少小镇项目，变现能力很差。

　　张亚东在2024年终总结会议上提过几个要求：一个是三改，改革改变改进，包括产品和服务要更为极致，权威示范区卷翻杭州，交付开盘时间缩短，强调现金流和周转速度等，他必须面对20、21、22这三年一度高歌猛进带来的拿错地的压力。

　　上述这些动作，是中交和张亚东带给绿城的、各方都乐见其成的东西；还有一些，则可能是客户不愿意接受的改变，比如在产品上不计成本的投入。

　　一个绿城朋友提到十几前的绿城兰园，“室内室外全石材，5万5的均价，除了户型差（设计理念的时代变化），从质量、品牌、用料都牛逼；21年再买的所谓豪宅，都没法和它比。现在很多技术，比如隔音降噪的，绿城2011年就在用了，大家觉得又超前又傻X。”

　　另一个朋友说：这十年，即使绿城的产品原地踏步，也还是领先的。老宋只赚有钱人的钱，他不计成本。但现在产品成了标准化的东西，要压成本，适应属地化需求。“比如同样是云庐这个产品，它在北京就是不同的东西，不可能超越母版。”

　　他前几天去看一个杭州豪宅项目，很不客气地和接待方说，里面90分，外面不到60分。“我的眼睛就是尺。”和话事人说起这个故事时，很容易感受到他语气里的傲娇。

　　（老宋，图片来源：作者拍摄）

　　这一瞬间，似乎就是宋卫平时代独有的绿城荣光，带着专业和偏执。无论张亚东还是刘成云，都无法复制。

　　熟悉宋卫平的朋友说，老宋在绿城中国的股份，加上代持部分，大概是7%。距离他在自己亲手创立的公司丧失控制权，已经过去了十年。“行业在变，拿回亲儿子的心早就没了，连蓝城都在走下坡路。”

　　突然想起2014年夏天去广州，见证许家印和马云联手搞足球。签约现场，马云说：宋卫平是我尊敬的大哥，我来时告诉他了，老宋是性情中人，他说，

　　足球你不懂！

　　老宋自然是懂的，他从1998年就开始搞足球，懂青训的重要，也懂那些黑白灰的游戏规则，就像他懂怎么盖房子一样。2024年10月，绿城中国正式退出浙江职业足球俱乐部股东行列，只保留了冠名赞助形式。

　　这种创造和失去带来的讽刺和感伤，深于一切语言、一切啼笑。