在美国总统特朗普所在政党输掉几场聚焦生活成本问题的关键选举后数日，特朗普提出推出 50 年期抵押贷款的构想，旨在帮助选民解决其最关切的问题之一：住房可负担性。

　　“这意味着你每月只需支付更少的钱，” 特朗普在周一播出的一次采访中表示。

　　然而，这位总统的想法在住房行业难以获得支持。专家大多认为这是一种短视模式，不仅难以真正减轻购房者的成本压力，从长远来看还会损害房主利益。

　　长达 50 年的房贷还款期会增加房主支付的总利息，同时减缓其房屋净值的积累速度。专家还警告，在住房供应短缺的市场环境下，该计划可能刺激需求，进一步推高房价。

　　“50 年期抵押贷款会大幅削弱房屋所有权的最大价值 —— 财富积累，” 全国住房会议（National Housing Conference）总裁兼首席执行官大卫・德沃金（David Dworkin）表示，“随着时间推移，净值损失会迅速抵消每月还款节省的金额。”

　　全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）首席经济学家劳伦斯・云（Lawrence Yun）举例说明：假设一笔 42 万美元的抵押贷款，首付 20%，利率 6.3%。与 30 年期贷款相比，50 年期贷款的月还款额将减少 236 美元。

　　但 “房屋总成本将升至约 110 万美元，整个贷款期限内多支付的利息接近 36 万美元，” 劳伦斯・云表示，“此外，借款人需要近 40 年才能还清一半本金，这意味着大多数借款人要到最后十年才能开始积累可观的房屋净值。”

　　全国房地产经纪人协会上周报告显示，美国人首次购房年龄中位数已升至创纪录的 40 岁。在人们首次购房年龄不断推迟的背景下，50 年期抵押贷款的这一弊端尤为突出。

　　该构想的实施也需要时间。首先，消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）必须修订 “合格抵押贷款”（Qualified Mortgage）规则，允许期限超过 30 年的贷款获得这一资格认定。考虑到规则制定需履行的公示和意见征询程序，这一过程至少需要一年时间。

　　房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）这两家政府支持企业，占据了美国住宅抵押贷款市场逾半数份额。理论上，它们可以通过从放贷机构购买 50 年期贷款，在此期间为这类贷款创造市场。但放贷机构的积极性在一定程度上取决于 “合格抵押贷款” 规则提供的法律责任保护。

　　“由于房利美和房地美目前不得购买非合格抵押贷款，放贷机构推出 50 年期抵押贷款产品的意愿可能不高，” 抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）发言人法伦・皮茨（Falen Pitts）表示。

　　房利美和房地美的运作模式是从放贷机构购买抵押贷款，将其打包成证券出售给投资者，从而释放放贷机构的资金，使其能够发放更多贷款。

　　尽管 50 年期抵押贷款较低的月还款额可能受到部分购房者欢迎，但这种模式可能在未来引发其他不满。

　　“换房” 难题

　　“房屋净值积累缓慢将使换房（无论是换更大的房子还是更小的房子）变得非常困难，” 劳伦斯・云表示。这里的 “换房” 指房主通过出售现有房屋兑现净值，进而购买更贵或更便宜住房的行为。

　　目前尚不清楚房主是否有机会选择 50 年期抵押贷款。上周六，联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）局长比尔・普尔特（Bill Pulte）称该提议 “将彻底改变游戏规则”。但一天后他似乎改口，称这一想法 “只是我们正在制定的众多解决方案中的一个潜在选项”。

　　特朗普团队也暗示，推出 50 年期抵押贷款的举措尚需时日。

　　“需要进行大量法律分析，但如果该计划需要立法支持，那么短期内无法落地，” 白宫经济顾问凯文・哈塞特（Kevin Hassett）表示。