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上海市区楼盘的涨价动力正在消减。

10月11日，上海公布最新一批新房过会名单，其中价格最高的是位于虹口的外滩瑞府，本次有146套房源过会，备案均价14.83万每平。

这将是外滩瑞府第二次开盘，上一批房源于今年9月14日入市，推出119套房，共有194组有效客户认筹，认筹率163%，备案均价14.78万每平。

首开当日，楼盘发布海报对外宣称日光，不过网签速度并不快。截至到2025年10月11日，119套房源已销售84套，网签率为70.6%。

究竟是项目夸大宣传，还是部分购房者网签延迟，目前不得而知，但从二批次过会价格来看，华润的信心略显不足，这或许就是为何二批次只涨价500元每平的主要原因。

过去几年，上海市区豪宅基本都秉持着定价“低开高走”的策略，一方面可以安抚前期买房的业主，一方面也能营造出市场看涨预期。

但是，这种定价策略的前提条件必须是要保证销量，当下市场走量才是最重要的KPI，因此开发商需要在价和量之间做出权衡。

具体来看，外滩瑞府一批次推出的119套房源中，121平方米户型的有60套，已网签59套，仅剩18楼的一套处于在售状态。

其余59套房源均是160-161平方米户型，目前已网签25套，网签率42.3%，去化速度明显不如小户型。

最主要的原因可能在于总价段，121户型的总价在1600-1800万之间，161户型则是超过2000万。

可见，目前市区楼盘购买主力人群预算大多在2000万以下，一旦超过2000万，就会迎来中环附近别墅产品的竞争分流。

再来看即将入市的二批次房源，户型面积段除了有一批次的121和161户型外，还将新增195和240面积段房源，总价超过3000万。

理论上，户型越大的房子单价越高，从这个角度来说二批次均价应该比一批次不止只高出500元，这也变相说明了华润很谨慎，还是优先保证去化。

外滩瑞府的案例实际上也说明了目前上海高端楼市的一个趋势，高总价的购买力正在衰竭，而1000-2000万的中产改善需求仍然保持着热度。

上海此前出台的各种政策，也是主要针对这一类需求人群，提供更低的买房成本。包括住宅新规，主要目的也是挖掘改善型购房者的潜力。

最后做个总结，过去二十年是0到1的进程，未来二十年将是1到2、2到3的战场。