来源：中国房地产报大湾区
作者：江小亭
刚刚，东莞年内第8宗挂牌商住地——大朗黎贝岭村地块（2023WR008）迎来正式出让，因无房企报名，最终惨遭流拍。
值得一提的是，该地块无论是本身素质还是出让门槛，都较为友好，回炉重造的结果可以说直观揭开了市场信心疲弱的一面。
事实上，不仅大朗地块，仅年内来看，为成功卖地，从所推地块的高素质，到不断下调的拿地门槛，地方政府都可谓诚意尽显，不过由于楼市信心不够，兜底流拍依旧成为常态，土地市场凉意难挡。
“在手上的货都走不动基础上，有资金也不敢拿啊”一央企营销人士直接表示道。
01
不断下调的楼面地价
为降低流拍率，地方政府正不断努力。
聚焦今日出让的大朗地块，可以看到，地块本身条件并不差，区位上毗邻松山湖，距离松山湖万科生活广场仅约2.5公里，属于“松朗一体化”发展范围。同时地块本身周边1公里范围内也分布有松湖朗苑、松湖时代、中海·松湖云璟、碧水天源、卓为城等商业居住组团，且距在建中的1号线大朗西站仅约1公里，整体居住氛围及配套较为完善。
而不仅宗地素质条件尚可，与此同时，亦是竞拍门槛的进一步友好。
该宗地块起拍总价约5亿元，折合起拍楼面地价11037元/㎡，另最高限价5.76亿元，封顶楼面地价为12692元/㎡。
下图为大朗镇过去三年公开招拍挂出让的宅地情况，一方面数量本身不多，也使得镇街一直以来的新盘供应并不“泛滥”；另一方面，从成交结果来看，均高过今日镇街出让地块，其中最高的中海地块楼面价已超出两倍不止，而实际上，两地块之间距离仅不到1公里。
相较之下，2023WR008地块价格优势明显，镇街供地诚意显然。
事实上，为吸引房企拿地，除了诸如今日大朗地块较为直接的楼面地价下更为友好外，据一位曾经的房企投拓人士表示，在开发商们与政府的交流环节中，实则是更多的“谈判”空间，包括诸如减少配建、协商调整规划指标、承诺更多配套落到乃至降低保证金比例，延长地价款支付时间等等。
参考年内金地拿下的松山湖地块，地块保证金仅是起拍总价的20%，同时地块的成交价款也可在1年内分两期支付，且项目的配建要求也不过160个停车位，无论是对房企的资金要求还是附加成本，对比松山湖近年来其他出让宅地，都可谓近年来最友好参拍条件。
其中就保证金而言，实际上从2022年开始，东莞商住地招拍挂竞拍保证金大部分便开始降到了起拍总价的20%，相较之下在2021年的挂牌商住地中，超7成地块需缴纳的保证金在30%以上，部分地块更是达到起拍总价的50%。
“单纯的降明面地价，尤其是周边近几年有明确出让地块可对比下，其实不利于市场信心，与此同时，地价本身也不是随意就设定的，相反，通过其他一些指标的调整去扩大拿地房企利润空间，也能提高房企的拿地积极性。”上诉人士补充道。
而供地方一系列友好操作之下，从当前部分入市项目已呈现而来的配套前置、产品户型得房率较高等演变趋势，也能看出政府的些许诚意。
02
开发商：真的拿不动了
虽政府不断抛出可观条件，但对于大部分房企而言，却显得心有余而力不足。
深陷流动性危机的房企不用多说，以国企央企为代表仍有相对充裕资金的开发商在面对去化困境，以及以打折促销为主的销售大环境，已然也不敢乱花钱。
“政府部门的人找过来，我们也只能‘婉拒’，手上的大盘还有好多货都难动，实在是拿不了了”有房企人士对此提到，该开发商目前主要在售大盘周边也还有众多待出让规划宅地，未来计划打造为新中心，据悉，就相关地块开发事宜政府方面也已多次透露希望其公司接手。
而为了不拿地，面对政府的诚挚邀请，部分资金仍相对充足的区域公司也不免会直接搬出集团，集团方面希望先观望，以“稳”为先。
不过对于大部分有实力房企，主要态度或正如此前一房企相关人士所直言到的“宁可不拿，也不能错拿”，与购房者的挑剔进场一样，他们的投资原则也早已从过去的有实力拿并不完全核心地块去博预期，到如今的主要瞄准核心城市核心板块收缩，并对地块综合素质提出更高要求。
于是可以看到，就东莞年内已出让的8宗宅地，在非核心地块底价成交乃至流拍外，只有诸如松山湖、南城的核心靓地上演激烈竞拍。
而就今日的大朗地块而言，虽门槛友好且近松湖，但进一步聚焦区域市场，在目前仅中海·松湖云锦单盘在售的供应相对稀缺状态下，结合成交数据，是并不活跃的镇街楼市表现；与此同时，去年交投拿下的大朗西站TOD地块也迟迟没有进展，最终导致大部分房企并不敢贸然进场。
03
实力房企的补仓好机会
前面提到，为降低流拍率，政府一直在努力，放缓的推地节奏本身实则也是考虑到房企的拿地意愿不高，担心流拍对市场带来更进一步的低迷情绪感染。
而截至今日大朗地块惨遭流拍，东莞年内实际拍出地块不过6宗，总收金仅58亿元，较去年同期大幅减少200亿元+。
据中房君早前统计，在过去的4年间（2019年~2022年），东莞公开招拍挂市场成功出让的商住用地宗数分别为30、42、32、20宗，对应卖地金额374亿元、621亿元、589亿元、372亿元。
当2023年仅剩不到最后3个月，下一宗宅地出让日期也已去到本月底，年内预出让的地块目标绝大概率完不成。
这个过程中，虽政府收金降低，但这也意味着未来新入市的招拍挂项目数量也将急速下降，新房市场去化压力或进一步缓和。
面对政府已非常友好的出让诚意，对于有实力的房企，当下或许是一个好的补仓机会。
熬过这轮寒冬，拼的就该是存粮了。
