乐居财经 李礼 8月16日，财通证券发布房地产开发行业2023年1-7月国家统计局房地产数据点评。

核心观点

事件：8 月 15 日，国家统计局发布 2023 年 1-7 月全国房地产市场基本情况。

累计销售同比增速进一步回落，单月销售表现略有修复：1-7 月全国商品房销售金额为 7.05 万亿元，同比-1.5%，增速由正转负，较上月降低 2.6pct；其中住宅累计销售金额 6.32 万亿元，同比+0.7%，增速较上月收窄 3.0pct。1-7 月销售面积为 6.66 亿方，同比-6.5%，降幅较上月扩大 1.2pct；其中住宅累计销售面积为 5.76 亿方，同比-4.3%，降幅较上月扩大 1.5pct。从单月数据来看，7 月单月销售金额为 0.74 万亿元，同比-19.3%，降幅基本与上月持平；其中住宅单月销售金额为 0.65 万亿元，同比-19.5%，降幅亦与上月持平。7 月单月销售面积为 0.70 亿方，同比-15.5%，降幅较上月收窄 2.7pct；其中住宅销售面积为 0.60 亿方，同比-15.5%，降幅较上月收窄 2.5pct。总体来看，1-7 月累计销售数据进一步下行，7 月单月销售表现略有修复。分地区来看，累计销售额除东部地区同比+3.0%外，其他地区同比均下滑，分别为中部地区同比9.5%，西部地区同比-6.4%，东北地区同比-6.9%，东部地区表现相对较优；单月销售额同比均下滑，分别为东部地区同比-22.4%，中部地区同比-13.9%，西部地区同比-9.5%，东北地区同比-38.2%。7 月销售表现进一步下行，主要原因可能在于：积压的销售需求在一季度集中释放之后，市场回归理性，而目前并无明显房价上涨预期可以改变购房者的观望情绪。

开发投资仍承压，开竣工端持续分歧：1-7 月房地产开发投资累计完成额6.77 万亿元，同比-8.5%，跌幅较上月略微扩大 0.6pct；其中住宅开发投资累计完成额 5.15 万亿元，同比-7.6%，跌幅较上月略微扩大 0.3pct。分地区看，东部地区累计同比-3.2%，中部地区累计同比-8.2%，西部地区累计同比-20.1%，东北地区累计同比-25.5%，东部地区同比表现相对较优。新开工方面，1-7 月累计新开工面积同比下跌 24.5%，其中住宅新开工面积同比下跌 25.0%，跌幅与上月基本持平，本月无明显恶化。整体而言，开工端的表现仍然较为低迷，主要原因可能在于房企基于对资金安全性的考量，在销售去化确定性有待验证阶段，开工意愿并不强烈。施工端表现同样较弱，1-7 月累计施工面积同比-6.8%，其中住宅施工面积累计同比-7.1%，跌幅均较上月略微扩大 0.2pct。在竣工端，1-7 月累计竣工面积同比+20.5%，增速较上月扩大 1.5pct。

房企资金面表现较弱，到位资金同比降幅进一步扩大：1-7 月房地产企业到位资金 7.82 万亿元，同比-11.2%，降幅较上月扩大 1.4pct。细分来源来看，国内贷款 0.97 万亿元，同比-11.5%；自筹资金 2.39 万亿元，同比-23.0%；定金及预收款 2.73 万亿元，同比-3.8%；个人按揭贷款 1.40 万亿元，同比-1.0%。

投资建议：从销售数据来看，1-7 月累计销售同比增速进一步放缓，7 月单月销售表现较 6 月略有修复。而由于销售的不确定性，房企在投资端也相对谨慎，整体开发投资增速仍然在持续下跌。相对而言，竣工端受益于保交楼政策的推动，竣工面积仍能保持同比上涨。7 月中央政治局会议后，各地陆续发布优化政策以促进房地产市场平稳发展，财通证券认为，在销售未能持续企稳之前，仍会有城市有望持续跟进政策优化，而高能级的城市销售复苏或将先于低能级城市。建议关注前期在核心区域提前布局的房企，如：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。

风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。